圖：海外買家近年在美國瘋狂購買住宅物業，刺激當地樓價飆升

　　外國投資者湧入美國狂買樓，刺激美國樓價急漲，海外買家及新移民買入的美國住宅物業總額按年躍升50%，而來自加拿大的買家按年亦增加25%。不過，聯儲局10月開始縮表，未來會繼續加息，美國房屋市場必然受影響。有地產業人士擔心，如果外國買家縮減投資美國房屋，美國大城市特別是沿海城市的房價未必可持續升勢。

　　大公報記者 鄭芸央

　　海外買家近一年來在美國瘋狂購買住宅物業，美國房屋供應短缺情況加劇。根據美國地產經紀協會資料顯示，市場可供出售的物業數量連續24個月減少，其中與新造房屋數量下降有關。建築業同時出現勞工缺乏問題，可建屋的主要地段的土地供應亦有限，導致住宅物業發展商無法加快興建房屋及推出市場。事實上，美國新造房屋及住宅大廈動工量正處於50年平均水平的60%而已。

　　外國投資者最愛美國沿海城市的房屋，刺激這些城市房屋價格急漲，以三藩市為例，當地平均住宅價格由2009年來升逾一倍，樓價已升到一般買家無法負擔。美國其他城市包括紐約、西雅圖及邁阿密，同樣經歷樓價飆升情況。標普／Case-Shiller房價指數顯示，截至4月止的過去12個月，美國樓價升5.5%；美國聯邦住屋金融局資料則顯示，6月美國樓價按年漲6.5%。

　　美國樓市及樓價高溫，外國投資者有一定貢獻。美國經紀協會指在截至3月止的12個月，外國買家及新移民買入美國住宅物業涉1530億美元，按年大漲50%。這數額已超越2015年接近1040億美元的紀錄。雖然近年中國買家是美國地產市場的海外買家主力，但近期到美國瘋狂買樓者是加拿大人，因為相對加拿大樓價最高的兩大城市溫哥華及多倫多，美國樓價相對可取。

　　在截至3月止財年，加拿大溫哥華及多倫多的房價升近30%，雖然6月份升幅按年放緩至6%，但這兩個加國城市樓價高企不下，以至部分加拿大人湧往美國置業。不少加拿大人索性把房屋再融資套現，然後到美國購買度假物業，如南部佛羅里達州只需30萬至40萬美元就可買到一間獨立屋；相對溫哥華獨立屋價格動輒逾100萬加元，美國樓價中值水平甚具吸引力。

　　首置客負擔能力恐惡化

　　在截至3月止的12個月，外國買家佔美國二手銷售約10%，較對上一年的8%為高，最喜歡置業地點是加州、得州及佛羅里達州。如以大宗成交計，中國買家仍是最大買家，期內買入美國房產涉317億美元。

　　然而，聯儲局準備10月縮表，開始每月縮減40億美元按揭抵押證券，縮減規模將逐步提升至上限每月200億美元，經濟學者認為這對美國房地市場帶來一定影響。房利美推測，聯儲局的收縮措施將導致利率升25個基點至40個基點；雖然這對於現有較富裕業主似乎沒太大衝擊，但首置買家的負擔能力必會惡化。Realtor.com經濟師認為，聯儲局10月開始縮減按揭抵押證券規模，按揭息率會上升，未來按揭息率走勢更波動。美國地產經紀協會經濟師估計，今年底按揭利率會見4厘，到2018年底見4.7厘。房貸按揭利率上升，買樓人士必須考慮如果未來利率突然急升，是否有能力應付，而海外買家屆時或會縮減在美國的房產投資。