圖：美國首季轉按套現再融資所涉及的金額創二○○八年新高，隨着美國房屋市場好轉，樓價上升，愈來愈多業主利用此方法用作其他消費或還債 資料圖片

　　美國人今年首季轉按物業套現再融資所涉及的金額創自2008年金融海嘯以來最高，所涉及金額約為140億美元（約1092億港元），去年全年這方面涉及總額為610億美元。有分析估計，隨着房屋市場好轉，樓價上升，將有愈來愈多業主利用這個方式套取資金，用作其他消費或還債。

　　根據有政府背景的房貸機構房地美上周發布數據顯示，首季接近一半借款人把其物業轉按套取資金，此為2008年第四季度以來最高水平。雖然相對上一次美國樓市爆發危機前的高峰期比較，目前的轉按套現水平遠低於90%；不過，較2012年第二季的低位則大幅攀升12%。

　　套現水平五年漲12%

　　業主透過把住宅物業再融資，以新的按揭取代原有按揭貸款以套取現金，對於業主來說，既可償還舊按揭，還可以有多餘現金留作其他用途。

　　事實上，美國房屋市場逐步好轉，業主轉按套現的再融資活動愈來愈受歡迎。不過，隨着美國聯儲局開始調高短期利率，以及長期債券孳息進一步上揚之際，再融資按揭需求亦開始放緩。

　　然而，美國的按揭息率依然處於歷史低水平，根據房地美上周數據顯示，三十年期固定按揭平均利率為3.95厘，加上美國的住宅物業價格持續攀升，因而仍然有業主抓緊目前相對低息環境，把物業再融資。據房地美資料顯示，以丹佛和達拉斯兩個城市為例，由於當地房屋價格繼續攀升，去年不少業主紛紛把物業轉按套現。

　　擔憂成熱潮 重蹈覆轍

　　部分房地產市場分析師認為，更多業主把物業轉按套現，其實是代表對美國經濟有信心；而就業市道向好，同時鼓勵業主放膽把物業再融資。不過，其他一些分析師對此則有所保留，擔心轉按套現成為熱潮，大量業主把物業當作提款機，最終會重演上一次金融危機的情況。

　　不過，房地美經濟學者指出，今時情況不同往日，現時的物業貸款標準嚴謹，銀行無論對申請貸款或再融資按揭的要求十分嚴格，這與十年前的情況不同。雖然近期物業轉按的用家攀升，但遠不及2006年中期樓市高潮水平，兼且目前消費者財政狀況亦較十年前穩健；根據聯儲局數據顯示，2016年第四季度按揭債務付款佔可動用收入的比例下跌至4.4%，此為1980年來最低水平。而有部分業主轉按套現後，用來償還信用卡債務，這可避免繳付高昂信用卡利率，意味省卻部分債務成本。

　　無力負擔 年輕人難上車

　　樓價貴、上車難大豈止於香港？美國年輕人亦面對同樣問題。隨着美國房屋市場復甦，希望置業的年輕一族，薪金增幅追不上樓價升幅，無法儲到足夠金錢繳付首期。

　　根據租賃公司Apartment List最新調查顯示，低於30%的25歲至34歲的美國人，表示有能力在未來三年儲到10%的買樓首期，這個調查反映房屋市場的負擔能力問題，接近72%受訪者稱最主要問題是無能力負擔，包括首期及日後的供款。