文|祥益地產總裁 汪敦敬

　　我常說：「最影響樓價的因素就是貨幣。」貨幣的範圍當然是包括匯價及資金流量。

　　曾幾何時，人民幣貶值一些人竟幸災樂禍，發表了不少中國災難論，但美國總統特朗普上場不久，竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」。不談政治觀點，但起碼作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利。雖然有關美元升值的結果，其實是美元量化到了極限而停止，但大多數國家仍繼續量化之下的結果。無錯，量化貨幣的問題不單只是小市民面對樓價及民生的問題，即使美國的總統同樣嚴陣以待。

　　中國國家主席習近平在瑞士世界經濟論壇的主題演講中，明確表示中國不會打貨幣戰爭，這是王道而且相當精明的表態，我們中國不主動去捲入貨幣紛爭。

　　但縱使如此，在經濟充滿憂患的歐洲來說，卻不能不量化，於是我們會看到歐洲央行行長德拉吉表示：「歐元區經濟復甦正在提速，如有必要，歐央行做好準備加大量化寬鬆。」

　　針鋒相對的背後，其實是一個絕對性的利益衝突。歐元的量化和美元的升值已放在對立面，而世上沒有免費午餐，美國量化貨幣數十年，總是要有「還」的時候，現在一面量化，一面從到期的美債收回「被升值」的美元，是各國的最大利益策略。

　　在評論樓市的角度來說，我們必須要深思一個問題，就是以歐洲為首卻不包括美國的經濟軸心國，會否繼續量化下去？如果會，資金就繼續會氾濫下去，樓價亦繼續面對強大的上升壓力。

　　把握「假跌勢」機遇

　　美國帶來環球的風險日益巨大，無論債市、樓市，當然包括股市都有極高的泡沫（見配圖）。在此情形之下，作為總統的特朗普竟然簽署行政命令放寬金融業監管，倒行逆施，我極擔心年內美國的經濟會出現爆破，作任何投資都應該準備這個風險。

　　不過，香港的房地產市場，甚至中國的樓市，因為長期受調控及監管，是絕對有能力及準備去面對風浪的。而香港是福地，無論任何一個經濟體系出現問題也好，資金都會流來香港，所以香港仍然避免不了資金氾濫的情況，期望樓價平只可以在一些樓市的「假跌勢」中掌握機會了。

　　我們看到金融世界的虛假。亦看到現今雖然資訊日益發達，但正正是資訊過多，小市民日益掌握不到真相，連最基本美國是強是弱也分辨不到。因此，筆者建議小市民置業都是以量力而為為本，並在無常的世道中要知道「買有風險！不買也有風險！」這是在風險世道中的自處原則。