圖：分析認為，唯有房地產市場平穩、房價平穩、投資不拖GDP後腿，中國經濟才能站穩腳跟/中新社

　　北京競價房轉為共有產權房的樓市新政，引發輿論大討論。政府本意是不錯的，希望實現「房住不炒」，不希望出現一些熱點城市曾經出現的萬人空巷、搖號博彩現象，讓購房者為謀取巨大利差加入「炒房」大軍。但共有產權房能實現「房住不炒」嗎？未必！當共有產權房成為新房的唯一選擇，而且其價格僅相當於周邊二手房價的85%，一套房可省下數十萬元之巨，人們還是會願意在共有產權房和二手房之間選擇前者。/新城控股高級副總裁 歐陽捷

　　不言而喻，人潮湧動的方向一定就是利益最大的地方。別以為有資格的購房者只是買房、不會炒房，在巨大的利益面前，變身為炒房者，幾乎是無人能幸免的，這是人性的本質。雖然未來賣出共有產權房可能獲利較小，但可見的利差還是會讓剛需心動的。

　　在此其中，筆者更想探討的是，為什麼會存在新房與二手房巨大的價差？這種扭曲的價差何時會被修正？

　　房價倒掛源於價格雙軌

　　2017年初，筆者曾指出：「遠郊盤比近郊盤貴、毛坯房比精裝房貴、二手房比一手房貴將成為普遍現象」。現實早已證明了這一點。雖然新房價格低於二手房，但買新房猶如中彩票，類似杭州最新搖號中籤率僅為6%這樣的事情，已是見怪不怪了。搖號製造恐慌，本來無需買房的人也傾巢而出了，供求失衡已無以復加。急於購房的剛需無奈之下轉向既破又舊卻更易獲得的老小區，二手房價自然也就順勢上漲了。

　　更重要的是，二手房市場是市場經濟，一手房市場是計劃經濟，兩者奇怪的在同一個城市並行，結果必然是不兼容的，而且製造了監管套利者。

　　政府不懂得經濟學基本原理嗎？顯然，政府既不缺少計劃經濟管理專家，更不缺少市場經濟運行人才，擅用指令式管理的官員與喝過洋墨水的官員都不在少數。之所以出現這種現象，根源還是在「人、地、錢」的資源錯配。既然人多、地少、錢貶，大城市的房子就更加值錢，住房供不應求的城市，房價只漲不跌的預期就不可能改變。

　　二手房市場真實地反應了市場經濟的基本規律和市場共識。因此，即便一手房市場實現了價格的環比不漲，二手市場的房價還在頑強地持續上漲，並且逐漸超過了一手房價。二手房比一手房貴的現象還會繼續蔓延，並將是長期趨勢，不可能在短期內消除。

　　那麼，政府又是如何考慮的呢？中國發展與改革最大的動力來自於政府，地方政府的新區開發與土地財政支撐着城市快速發展，「人、地、錢」的矛盾在相當長的時期內無法緩解。既然短期內無法改變現狀，簡單有效的辦法就只能是限價令——按住葫蘆也按住瓢。同時，政府也想用被按住的一手房價格倒逼二手房價下降，這是很合乎邏輯的想法，但卻是一廂情願的。去年大多數一二線城市的房價被動漸進式放鬆的上漲，已經打破了這一幻想。

　　如果有人問，這樣扭曲的現象還會持續多久？可以想像，限價令持續多久，房價扭曲現象就會持續多久。既然我們無法增加供應消除供求失衡，我們就無法叫停限價令；既然不能放棄限價令導致的「價格雙軌制」，也就無法消除一二手房價利差。

　　破解之道在於頂層設計

　　限購、限價政策給了一些人「一夜暴富」的套利空間，勤勞致富的人們就可能會喪失奮鬥的動能。我們希望得到一個什麼樣的社會，我們的政策就應該向什麼方向引導。如果希望「房住不炒」，就應當從制度的頂層設計上去解決根源上的矛盾。

　　解決辦法之一：增加住宅用地供應。

　　雖然這是老生常談，但卻是市場經濟顛撲不破的真理，也符合中國古話「物以稀為貴」的道理。那麼，我們能不能增加住宅用地供應呢？過去，受限於18億畝基本農田保護而不能進一步擴展城市邊界，有限的土地被城市政府更多用於招商引資和產業發展，擠壓了住宅用地供應總量。

　　以上海為例，農用地佔比高達約48%，但上海需要這麼多的農用地嗎？有限的用地還要引進大飛機、迪士尼等項目，結果當然就是住宅用地供應幾乎是逐年下降。如果不能改變上海的耕地永久性保護規劃，上海就不能破局住宅供求失衡的矛盾。

　　中央給了上海一個機會。國務院辦公廳印發的《城鄉建設用地增減掛鈎節餘指標跨省域調劑管理辦法》，為上海增加住宅用地供應打開了方便之門。上海可以就此調整基本農田保護規劃，增加城市建設用地，重新調整人口規模上限，利用上海的集約建設經驗打造集約型城市，在不大幅增加建設用地的同時，容納更多的人口和產業。

　　當然，一些省會城市也可以藉此機會，申請重大項目建設用地補充耕地佔用，以此節省大量用地指標用於城市發展和住宅用地，緩解住房供求失衡的矛盾，也可以間接抑制一二手房價倒掛的利差。

　　解決辦法之二：鼓勵產業用地轉換。

　　全國城鎮產業用地低效利用已是不爭的事實，單位GDP低於每畝10萬元的工業園區比比皆是。雖然有些城市已經開始提高園區門檻、調整產業布局，引導低效產業遷移出去，實現土地的騰籠換鳥、坪效提升。

　　但調整難度極大，利益糾葛錯綜複雜，政府介入其中往往也難以抽身。其實，我們可以善用資本，允許土地資源利用效率低下、企業發展前景渺茫的工業企業引入資本和房企，鼓勵自行申報產業用地轉換，建設商品住宅、增加市場供應。唯一的條件就是：只要符合政府規劃、補繳土地出讓金。

　　只要城市規劃有保障、土地財政不減少，可以讓土地資源得以盤活、利用效益大幅提升，進而改善環境和企業盈利，何樂而不為呢？至於有人可能擔心，這不是讓更多工業企業投身房地產嗎？這些擔心可能是多餘的，即使不改做房地產，這些企業能夠變身新興產業嗎？最終的結局無非是苟延殘喘、消耗時間、浪費資源罷了。

　　解決辦法之三：農村集體建設用地入市可售住宅市場。

　　農村集體建設用地入市目前只能用於租賃住房。既然我們正在推行「土地同地同價同權」，為什麼我們就不能轉換思路，讓農村集體建設用地同樣可以作為可售土地入市呢？如果農村集體建設用地不可售，又何來同價同權呢？農村集體建設用地入市，既可以彌補大城市國有土地不足，也可以用資本的方式釋放農村土地活力，更可以實現土地「雙軌制」的重大改革。

　　該計劃目前唯一的障礙就是過去大量的小產權房如何處理？儘管政府部門反覆強調：小產權房不能轉正。但村民違法售房、市民低價買房、政府失於監管以致的既成事實顯然不可能推倒重來、全部拆除的。

　　最終，勢必形成「不承認、不擴大、不拆除」的「三不」共識，用時間來換空間，指望着這些小產權房自然倒塌、復成平地。這恐怕是一種置身事外的「不作為」，又或是一種隨遇而安的「新佛系」，也或是一種留待後人的「偽智慧」。

　　萬物都有改變的可能，萬事都有解決的辦法，真有作為的政府，何必再等三十年？比如，採取政府收購小產權房下的土地轉為國有土地，小產權房予以登記並補繳部分土地出讓金，政府給予七通、醫教配套、社會保障，即便是政府投入大於收入，也應為管理失控擔責買單。

　　解決辦法之四：發展都市圈。

　　上海的發展其實已經落伍，近幾年GDP增速殿後全國，這在某種程度上是受限於上海文化：「螺螄殼裏做道場」。但上海應當跳出上海，用長三角、上海都市圈的思維審視上海與周邊城市的發展關係。通過都市圈核心城市與周邊中小城市的快速交通連接，可以有效促進核心城市產業與人口資源向外轉移，實現周邊中小城市的土地資源與核心城市的產業、人口資源的置換，實現互惠互利、合作共贏。

　　不僅是上海，杭州、成都、武漢、合肥、西安、鄭州、南京等城市都是有可能借助打造都市圈躋身內地都市圈第一領跑陣營的。

　　市場平穩才是第一要務

　　只要限價令不取消，一二手房價倒掛就不會消除。這本質上是計劃經濟與市場經濟的博弈。限價令也好，限購令也罷，無非都是財經大局中的幾枚棋子罷了。那麼，限價令究竟會持續多久？筆者曾經預判，限價令將持續未來五年，同時也會伴隨着漸進式放鬆。但是，恐怕少有政府官員思考限價令的實施期限。當然，幾乎也不需要，因為只要在政府官員任期制內實現了中央政府「房住不炒」、「控房價、抑泡沫、防風險」的目標，以後的事就留待後任去解決了。

　　限價令的延續不取決於城市政府，那麼取決於中央政府嗎？未必。中央政府的指令必然依託於宏觀經濟形勢判斷，而宏觀經濟形勢又取決於國際政治經濟形勢變化。未來大勢變化幾乎只取決於中美關係的不確定性，即中國和平崛起趨勢與美國戰略遏制態勢。中國唯有站穩腳跟，才能在國際競爭環境中打好太極拳。

　　在此大背景下，就中國房地產而言，一是市場不能亂，二是投資不能跌，三是泡沫不能爆。唯有房地產市場平穩、房價平穩、投資不拖GDP後腿，中國經濟才能站穩腳跟，即便是出口下降，也無礙大局。至於一二手房價倒掛，那就讓它倒掛着去吧，對於中國宏觀經濟大局來說，這只不過是一手小小的臭棋罷了。