行政長官林鄭月娥上周三宣讀首份施政報告，內容可謂包羅萬有，包括重建置業階梯、減稅、創新科技發展、青年人政策等。政府具備發展經濟、改善民生的勇氣和決心，在追求整體經濟增長同時，亦關注經濟多元發展和扶助老弱，使香港經濟更穩健。

　　對於政府提出以置業為主導的房屋政策，筆者是表示歡迎，無可否認政府以多管齊下重建置業階梯，為不同需要的家庭重燃置業希望，包括日後會推出更多綠置居的項目，未來新建的公屋，會多作綠置居項目來取代出租公屋，其中沙田火炭的4000多伙便會轉作綠置居出售，同時亦會將過去「白居二」的政策恆常化，以協助更多白表申請人可購買未補地價的居屋，以至最新推出的「港人首置上車盤」的計劃，相信可以替有需要的家庭解決置業難的問題。

　　在施政報告的新房策下，樓市有新形勢，不過政府在描畫整體房屋政策中，只集中關注政府提供的各種資助房屋，對於整體私人住宅市場的健康發展不單着墨不多，唯一與私人住宅市場有關，是林鄭在記者會上提出，在新從價印花稅中樓換樓的退稅期，有空間由現有的6個月，延長至9個月甚或12個月，讓換樓客有更寬鬆的時間售出原有的物業。

　　筆者認為整體房屋策略，絕不能抽空整體最新樓市情況來看，自2010年11月20日政府推出首項辣招，直至去年11月5日再度加辣，多項辣招已對整體樓市帶來一定的影響，整體樓市交投顯著回落，二手市場流通量亦跌至五年的低位，單靠增加資助房屋的供應來重建置業階梯，亦未必能夠即時解決置業難的問題，同時亦不可忘記私人二手市場的重要性。

　　Q房網香港數據研究中分析，按土地註冊處二手註冊量及差餉物業估價署的私人住宅總存量作計算，在2010年底政府推出首項辣招，當時全港整體私人住宅流通量達至11.24%，差不多每九個單位便有一個轉售，去年整體私人住宅流通量已急速回落至只有不足3.5%的歷史低位，比對沙士時期的4.58%還要低，換言之去年幾乎是每三十個單位才有一個單位轉售。

　　近年來整體二手流通量持續回落，特別是自去年11月5日，政府將從價印花稅稅率大幅調高至15%，只有現時並沒有擁有任何住宅物業的「首置客」，或於半年內售出原有唯一物業的換樓客可獲豁免，在新辣招下，換樓變得難上加難，根據稅務局最新公布的數據顯示，涉及本地「樓換樓」及投資者的入市宗數由去年11月的1,864宗急劇降至上月只有331宗，所佔百分比由去年的26.8%驟降至上月只有5.7%，換樓階梯變成困難。

　　宜適度放寬按揭限制

　　新一屆政府在重建置業階梯的同時，亦不可忘記整體私人住宅二手市場的換樓階梯，應適時檢討現時辣招措施，適度放寬按揭限制，重新搞活二手換樓市場，釋放二手市場放盤量，才有助進一步紓解現時「上車難、換樓難」的問題。