圖：量化貨幣是影響樓市最主要因素，總存款增加可以支持樓市向好

　　2009年後，因為量化貨幣令現金流成為影響樓市的最大因素，筆者這幾年都是提倡用M3（泛指總存款量）去評估樓市的升跌。雖然幾乎每年都有不少人認為樓價即將下調，但筆者因為見到M3的增加所以繼續堅持樓市會向好。其實量化貨幣在1972年美國取消金本位之後，已經是成為影響樓市的最大因素，只是一直以來大家也以俗稱「印銀紙」去表述而已。1972年樓價和現在比較總共升了62倍，而有關的貨幣量正正是以數十倍的比率上升。當然，2009年至現在我們的M3多了119.8%，銀行結餘在2007年1月是12.7億港元，到了現在約是1800億港元，總共上升了141倍，這也告訴我們樓市升災正正是因為資金氾濫而引致。

　　近年人們開始醒覺資金流的重要性，但大多數對資金流的觀點都是模糊甚至是過時錯誤的，所以筆者就想分享幾點過去市場告訴我們的資金原則，以及關於未來資金新常態的看法。雖是本人粗淺的心得，卻是實踐所得。

　　市場告訴我們的幾個資金法則：

　　一，印銀紙。現在叫量化貨幣，令這世界愈來愈多資金，所謂「縮表」或者「收水」往往只是增加中的調節而已。

　　二，置業對沖貨幣增加。這是最佳的普通人也能掌握到的投資工具。房地產成為一個時間成本低，又普羅大眾、販夫走卒或者婦孺都可以容易掌握到的投資工具。

　　三，樓價無周期。我們可說經濟表現有周期，但我們不可以說樓價有周期。因為在量化貨幣下，樓價縱使在過程中有調節仍不易回到起點，只會回到中間點，令不買樓的風險不比買樓的風險少。

　　以下幾點是需要我們要留意的未來資金流及貨幣特性：

　　一，群龍無首的量化。各國紛紛量化貨幣，今時不同往日，貨幣世界已經不是美國主宰，美國已不能一如過去透過量化貨幣令各國市場依賴資金後再收水「剪羊毛」，使市場恐慌下再搶購美元了。現在不少國家的量化貨幣也是包含了去槓桿甚至去美元的（減少對美元的依賴），即是說美國不可以再透過加息、縮表，甚至其他的政策，令到美元的進退成為市場上落的指標，不過現今仍很多人以為美國表態為市場的主導，是完全錯及過時的看法。

　　二，量化國必須為自己找數。顯然量化貨幣是一個透支的自我透支行為，而這個行為每個國家都要同自己償還的，而還債的結果好壞就在乎量化的錢是用來做有回報的建設還是純粹以借貸度日，甚至愈借愈多？未來有生產力／找數能力高的國家可得到更多。《易經》中的「群龍無首」通常後面都會多一個「吉」字，這個「吉」字用來形容「一帶一路」引起的中國強勢其實是配合的。

　　三，小心貨幣日益氾濫。貨幣戰爭無論結果如何？筆者是樓市專家我只關注的是現金流，根據以上的結構作邏輯，市場上的資金應該還會大量增加才對，起碼我們應該有面對繼續增加的應對方案，如此一來，買樓風險日益位高勢危之餘，不買的風險同樣是三級跳啊。