特首林鄭月娥近日透露會推出「港人首置上車盤」，引來市民的關注與興趣，同時也引起股市出現一股炒風。

　　先是在新界有大量農地儲備的恆基地產的股價炒起，接下來其他擁有新界農地的地產股如新鴻基地產、新世界發展、長實地產的股價也炒起，理由是林鄭月娥說不會動用原本用來興建公屋、居屋的土地。她也說考慮通過官商合作推出這項計劃，於是投資者紛紛估計政府會以優惠的價格讓地產商通過補地價參與，於是炒起有農地的地產股。近日，新鴻基地產公布業績時，更是公開說他們已經提供三幅農地準備參與這項計劃。這說明特區政府的確想通過鼓勵地產商加快開發農地，以提供土地為港人提供負擔得起的「上車盤」。當然，詳細情況還得等下個月特首施政報告公布時才知道。

　　反對派無實質行動可阻撓

　　從傳媒已公布的資料評估，該計劃定會獲得市民支持，也會成功地推行。過去許多年，特區政府想盡方法尋找土地，但反對派也想盡方法阻止政府尋找土地，土地供給不足，樓價一升再升，想買樓的人怨聲四起。因此，官商合作的確是最佳、最快的提供土地方法。填海、開發郊野公園、改變棕地用途，固然也是土地供應的來源，特區政府也已成立了一個土地供給專責小組來尋找土地，舉辦大型辯論會，爭取民意支持，不過，最快速的方法依然是利用地產商手上的土地。

　　只要地產商願意參加計劃，反對派除了喊喊「官商勾結」的口號來反對之外，沒有什麼實質行動可以阻止計劃的推行。畢竟，地產商手上的土地是私人土地，私人土地的地主自然有權決定其用途。盡快解決短期土地短缺的問題之後，土地供給專責小組就有時間慢慢發動民意，尋找中長期土地供給。實際上，地產商也看得出特區政府願意合作加快土地供應。因此，除了「港人首置上車盤」外，新鴻基地產與恆基地產都已通過正常的補地價行為，把手上的多幅農地轉變成住宅用地，將來所能提供的住宅單位將達萬戶，大大增加住宅供應量。

　　「港人首置上車盤」計劃雖然要等到十月施政報告公布時才知道，但相信特區政府已經有一定的底稿，近一段日子也有不少人對這項計劃發表意見，基本上只有極少數為反而反的反對派喊幾句「官商勾結」，餘者都是贊成的，分別只是執行的細節。

　　媒體傳出，「港人首置上車盤」的定價比居屋還低，於是有人認為如此高的折扣率應該嚴格限制買家轉售，有人建議這些房屋將來想轉售只能原價賣回給政府，也有人建議要至少居住十年以上才能轉售，有人建議轉售也只能賣給有資格向政府購買這類房屋的人，而不是像居屋一樣通過補地價變成私樓。

　　我認為，如果這類房屋將來只能以原價賣回給政府，則這項計劃的受歡迎程度會大打折扣。如果買這類房屋只能以原價賣回給政府，則完全失去投資的價值，其吸引程度相信比公屋更差。公屋租金低，「港人首置上車盤」的樓價雖未公布，相信也很低，但是，再低的樓價，每月按揭供樓的金額相信仍是比公屋租金高許多，更何況還得付一筆首期，因此不應該逼買家只能原價賣回給政府。

　　嚴格限定買家資格

　　不過，我也不贊成通過補地價將這類房屋變成私樓，我認為這類房屋應該永遠屬於「港人首置上車盤」，即永遠只能賣給有資格買這類房屋的人。規定了買家的資格之後，售價自然會低於一般的市場價，因此轉售價與一手的差價不會相差太遠，有利潤也應該屬於賣樓的業主，不必繳交什麼補地價的費用。通過補地價把「港人首置上車盤」變成私樓，這類樓盤的新供應只能依靠政府。如果限制業主只能售賣這類房屋給同樣符合資格的人，則供應就會有增無減，新增的供應來自參與計劃的地產商，而想換樓的人則提供二手的供應。

　　「港人首置上車盤」的售價是否一定要比居屋的折扣更高？我認為不一定，而且，我認為最佳的定價方法是讓參與計劃的地產商自己開價，讓市場決定價格。因為有眾多的要求，能購買這種房屋的人必須是香港永久居民，必須從來沒有擁有任何物業，收入、資產值必須低於某個水平，只能自住，不能收購，必須持有，居住十年才能轉售……眾多的限制壓抑了需求，使符合資格的人少了，人少了地產商開價也不可能太高，高則賣不出。

　　現在來說補地價。官商合作意味着以優惠價補地價，但是，如何優惠則是很難決定的事，同時也一定有大量的「官商勾結」的聲音出現。因此，另一個方法是不必補地價，地產商出土地，付建築費，將來售價的百分之二十上繳特區政府，變成延後的補地價。實驗了數次之後，如果發現地產商的利潤比正常的通過補地價建私樓還要多許多的話，也可以考慮增加上繳售價的比例。此外，特區政府也可以將地產商上繳的百分之二十的售價以低息貸款的方法，來協助購買者支付首期，使首次置業者更容易上車。

　　總而言之，多管齊下，徹底解決居住問題是本屆特區政府的重要任務之一。

　　資深評論員，博士