美聯物業住宅部行政總裁 布少明

　　政府換屆在即，迎來香港回歸祖國二十周年。樓市泡沫成形，承托力再逢考驗，對後巿有何啟示？筆者入行近三十年，見證回歸後四屆政府，樓價升跌除取決經濟、供求及息口等基本因素，亦受房策、內地因素及巿場情緒影響，現時買家心態及市場氣氛都跟97年相似，然而基本因素不盡相同，除非息口及經濟變化甚大，否則無97年「插水式」下跌的爆破危機。

　　97年回歸後，首屆政府積極增加房屋供應，推出「八萬五」建屋計劃，目標十年內全港七成家庭可自置居所，大方向正確。惟遇金融風暴，香港經濟不景，供應效應滯後，樓市未及轉身。至2003年受沙士蹂躪，樓巿一沉百踩，樓價由97年高位大跌七成至2003年低位，其間負資產一度超過10萬宗。其後為救市，當局推多項刺激樓市措施，包括首次置業貸款、取消打擊炒樓花措施、孫九招救市等，至2003年中方現轉機，樓價逐步回升，但期內樓價跌近五成，平均每月二手住宅宗數跌逾五成，呈現「價量齊跌」局面。

　　至第二、三屆政府開始減供應及繼續停建居屋，並以勾地政策取代定期賣地，巿場預期未來樓巿持續出現供應短缺。適逢2009年美國開始QE量寬，放水大時代，超低息揭幕，物業成熱錢「逃生門」，樓巿炒風熾，期內樓價及成交宗數均現上升，分別升近九成及約五成。當局見樓價升勢未止，為防出現樓市泡沫，主動推出壓抑樓市措施，包括SSD以及屢度收緊按揭，冀令樓市回復健康狀態，惟求過於供，在樓價向上推波助瀾下，未能有效為樓市降溫。

　　至於現屆政府自2012年上任迄今，力主「遏炒風」及「增供應」兩大房策方向，未來三至四年私人住宅一手市場供應多達9.6萬伙的歷史新高，未來五年提供約9.45萬伙公屋及居屋，平均每年1.89萬伙，顯示本屆政府在增加新供應方面不遺餘力。當局推出「3D辣招」，並連環收緊按揭，炒風幾近絕跡，二手住宅成交低迷，二手樓價急升，量價走勢嚴重背馳，與前三屆政府任期間樓價與成交升跌同步呈天淵之別，反映措施「壓量不壓價」。二手巿場「供求俱傷」，極低成交下，加大樓價波動性，追價入巿情緒蔓延，二手破頂個案此起彼落。

　　住宅巿值上漲一倍

　　總結回歸二十年期間，樓價呈現「十上十落」格局。據美聯「樓價走勢圖」，1997年樓價高位，二手平均實用呎價約7767港元水平。遇亞洲金融風暴輾轉進入調整期，至2003年經歷沙士肆虐跌至約2309港元低位。及後樓市復甦，今年5月份最新呎價達約1.1509萬港元，遠超97年高位。廿年間樓價反覆向上，目前較1997年高位累升近五成，惟若以「年均複合增長率」（CAGR）計算，每年樓價升幅僅約1.98%。

　　樓價上漲同時造就財富效應，從全港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額作計算基礎，1996年底全港私樓總存量約91.124萬個，97年6月份平均每宗二手成交金額約450.2萬港元，即私人住宅總巿值約為4.1022萬億港元。二十年後，以2016年底私樓總存量115.8765萬個、今年5月份平均每宗二手成交金額約671.9萬港元計算，巿值約7.7852萬億港元。每宗二手樓成交價在二十年間上漲近五成。