中國內地房價瘋漲，從一二線城市瘋到三四線城市了。難道，剛需轉到三四線城市了嗎？幾十萬居民的小城市，需要超過百萬套的房屋嗎？顯然，這不是剛需。此刻在一些投機者眼裏，房子是用來炒的，不是用來住的。不要以為地產商愚蠢，他們是中國最積賊的人。不要以為官員不作為，他們使盡了各種手段限購。但是，房價更瘋了。為什麼呢？

　　任何反常的經濟現象，背後一定有深刻的經濟制度和經濟政策的原因。要知道，辦離婚都要買房，這已經不是一般意義的政策鼓勵了。請想一想，辦離婚的目的是為了提高按揭成數，也就是為了能夠獲得更多的貸款。貸款，有如此大的誘惑嗎？問題就出在這裏。

　　貸款等於「送錢」

　　在此刻，在中國，貸款就等於送錢。為什麼呢？因為，實質負利率已經很高，且仍在以極為陡峭的斜率迅速攀升。好吧，告訴你公式。貸款收益＝貸款金額（實質負利率-銀行貸款利率）。假設，實質負利率是10，而貸款利率是5，借款1000萬，貸款收益為50萬。再說清楚一點，你貸款1000萬買了一套房子，房子是你的了，你還有50萬預期收益。

　　那麼，如何計算實質負利率呢？實質負利率＝實際通貨膨脹率-名義通貨膨脹率-銀行存款利率。實際通貨膨脹率＝全部商品價格上漲比率（含房價）。大家知道2016年土地、房屋和大宗商品的上漲幅度嗎？連股票的上漲幅度都不止20%啊。如此實質負利率，是政府「送錢」給貸款人，真的忍心不要嗎？

　　回到宏觀層面，政府為什麼要出台鼓勵房地產的經濟制度和經濟政策呢？這是有歷史原因的。問題始於1994年分稅制。在分稅制下，地方政府財政極其困難，中央政府臨時性地使用了土地財政政策，也就是允許地方政府出讓一部分國有土地以解決財政困難。從此，地方政府，就開啟了土地財政模式。問題是，土地財政，直接觸及了憲法和預算法以及稅法的相關條款。更為嚴重的是，管理層沒有釐定以地租代稅賦的時間和空間邊際，甚至連集體土地轉換國有土地的法律程式和管理程式亦無規範。

　　於是，各級地方政府和官員，八仙過海各顯神通，各個食租而肥了。土地財政，形成了巨額的超級地租。而超級地租，不僅僅滿足了地方財政，也養肥了各級地方官員。不止如此，由於套現超級地租，需要金融資本的介入，國內外金融資本加入了分食超級地租的行列。於是，二十三年後，這仍然是基本國策。地價和房價上升，意味着可交易之資產量巨大，貨幣需求量就必然是天量，所以就看到了天量的通貨膨脹。通脹，是一種延遲稅賦，更是一種窮人稅。

　　制度政策轉型

　　1994年搞分稅制，情有可原，畢竟中央政府實在太困難了，搞一點兒臨時性的措施也不為過。既是臨時，在2002年，就需要檢討分稅制的危害了，我們畢竟不能依靠一種臨時性政策治理國家。此外，無論如何，我們都應該在2012年結束分稅制了。尤為讓人痛心的是，有關專家學者竟然作了逆向的解讀。於是，我們終於一再錯過改正的機遇。以至於，我們可能必須在危機中完成制度和政策的轉型了。

　　該如何完成制度和政策的轉型呢？其實，我們必須馬上開啟稅政改革了，必須立刻重建財政金融主權了。必須向資產持有和資本利得課以累進制稅賦；必須立法約束貨幣發行，使之恢復實質正利率。必須清醒意識到，經濟規律是現實存在的，再偉大的政治家也無法對抗經濟規律。意思是，保增長是偽命題，保匯率是偽命題，保房價更是偽命題。因為，保的另一面就是犧牲。我們要保的，是國民福利，是工業化升級，是良好的自然環境和社會環境。

　　房價可能還會瘋一陣子。畢竟，目前還有待制度和政策的改變。但是，時間卻顯得尤為急迫，總負債已經大到足以製造危機的程度了。國民經濟已經不能支撐債務擴張，房價還能瘋到哪裏去呢？唯有改變，才能讓房價受到控制，才能讓房子用來住，而不是用來炒。 　　資深評論員