圖：南京等熱門二線城市房價節節攀升，大有接棒一線城市房價大幅上揚的趨勢\中新社

　　2016年的「金九銀十」，被各地一片「漲聲」和接連出現的限購條款搶了眼球。不斷加強限購門檻的北上廣深四大一線城市，房價繼續任性上揚；蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等熱門二線城市房價節節攀升，大有接棒一線城市房價大幅上揚的趨勢。究其原因，一線城市房價暴漲並實施調控，將需求擠向熱點二線城市和周邊三四線城市。同時，貨幣超發對樓市的影響早已不容置疑，大水漫灌必然會沿着地面的低窪路徑不斷擴散，形成一個又一個熱點城市。\新城控股高級副總裁 歐陽捷

　　從今年的市場來看，熱點城市輪動路徑先從深圳、上海，跟着是四小龍的蘇州、南京、合肥、廈門。接下來又是因為北京、通州限購，熱點城市轉向天津、鄭州、濟南。上海、蘇州的調控升級導致了熱點城市輪動到了杭州、無錫，沿着南京、合肥的調控路徑，大水繼續西進，武漢、成都又成為市場的熱點，還有這些熱點城市周邊的三四線城市也因為需求被擠出，這些城市不僅房價快速上漲，而且地王頻現。

　　當然，熱點城市不僅是因為大水漫灌，還因為這些城市供求弱平衡關係被投資客的搶先入市、帶動剛需和改善性需求的恐慌性入市所打破。

　　接下來我們還會看到，廣州、福州、南昌、長沙、寧波、青島、石家莊都很有可能正在「幸運地」掉進城市輪動的輪盤，其每月房價環比指數漲幅均在100%上方區間。

　　一城一策流於表面

　　熱點一二線城市樓市調控如潮，包括滬深在內，已有9個一二線城市接連出台了調控措施，調控手段也是五花八門，限購及限購升級、限貸升級、房價限漲幅、限地價競房價、熔斷搖號、縮短土地款繳清時限、現房銷售等等，不一而足。

　　但樓市越調越火。上海限購限貸升級，卻出現離婚潮；南京熔斷武功基本廢掉，幾乎全部宅地都要搖號；合肥、廈門、蘇州房價依然上漲。70個大中城市房價上漲城市由7月的52個增加至8月的64個。其中，9個調控城市中的上海、深圳、南京、合肥、廈門、鄭州、武漢、杭州、蘇州新建住宅房價同比、環比均保持明顯上漲，同比漲幅均高於16%，有6個城市高於30%，環比漲幅不低於3%的也有7個城市，調控政策顯然沒有奏效。

　　有人質疑，限購政策成了漲價的預警信號、漲幅限制成了漲價的保底令牌。客觀地說，如果沒有調控，或許房價上漲得更快。但地方政府調控短期有效、局部止痛，卻並非對症下藥，因地制宜、「一城一策」是推卸責任，不解決「虛火」病灶。

　　投資風潮捲土重來

　　「虛火」病灶有三：首先是貨幣超發、大水漫灌。去年M2（廣義貨幣供應）增量16.39萬億元（人民幣，下同），今年上半年M2增量又達到9.8萬億元。假如按此節奏，全年將接近20萬億元，又將比去年多4萬億元。錢多了，錢就不值錢了，對應的一切東西都變得更加值錢，尤其是不動產。這是「一城一策」解決不了的。

　　其次是供求失衡。南京、蘇州都已經連續六個季度透支，季度新開工面積均低於銷售面積，上海今年所有面積段產品的批准上市套數均低於銷售套數，熱點城市都存在普遍的供求失衡矛盾。

　　最後是投資客捲土重來。出於資產保值增值的需求，投資客已經遍布熱點城市及有潛力熱點城市。很多人在問，現在還能到哪裏去買房？顯然，投資客已經回潮。雖然我們現在很難確定投資客購房比例，但世聯地產數據顯示，2007年投資客曾高達39.5%，2014年下降到10.7%，據了解，今年蘇州投資客達到20%，有的樓盤踞說已達到40至50%，甚至還有更高的。

　　上海離婚潮更是暴露了上海市民的投資意識。根據上海統計年鑒，2005-2014年，上海每初婚100對人、平均離婚46.7對人、再婚28.7對人，離婚再婚比例遠遠高於全國平均水平。其中2007年是樓市高峰期，每初婚100對就離婚51.8對人、再婚31.2對人；2013年更是達到每初婚100對、離婚62.9對、再婚34.2對。也有離婚、再婚、再離、再婚的，多出來的離婚再婚的人恐怕絕大多數都是為了投資去購房的。

　　事實上，樓市病灶表象的背後是電風扇般的囚徒困境。首先，去庫存帶來房價上漲。工業品去庫存可以通過降價實現，但住房作為大宗商品，與工業品去庫存的邏輯不一樣，買漲不買跌。因此，去庫存要漲房價，而房價上漲又帶來庫存的進一步增加；其次，該去庫存的城市沒有去庫存，不該去庫存的城市反而庫存被嚴重消耗。二線以下城市不僅待售面積幾乎沒有下降，新開工面積也還高於銷售面積，意味着沒有銷售掉的在建面積還在增加。最後，是地方政府難以擺脫土地財政。三四線城市土地出讓金減少，就意味着政府無力改善城市環境和配套，房子就難以去庫存，房企就減少拿地，土地財政又難以為繼。

　　貨幣寬鬆逐步退場

　　病灶的核心還是政策的不明確。中國樓市不存在嚴格意義上的周期，房地產行業依然是政策市。中國指數研究院的一篇分析報告說的非常清晰，從2008年至今，我們經歷了三輪由政策放鬆、收緊、再放鬆導致的房地產短周期。

　　如果不能從供給側改革入手，我們將陷入電風扇一般的、熱點城市輪動的房價泡沫陷阱，遲早有一天難以避免熱點城市房價的恐慌性下跌。雖然跌下來的房價終究有一天還會再漲上去，但是一定會消滅一批渴望借助負利率和購房成為新中產階級的人，還有那些相對遲鈍的投資客。只是未來房價再次上漲時，他們或許已與「新受益者」絕緣。

　　什麼是市場調整的信號？第一，貨幣政策轉向。不要以為國家為了確保6.5%的經濟增速就不會放棄貨幣寬鬆。銀根已經悄然收緊，去年前八個月，M2超發12.85萬億元，今年同期減少到11.87萬億元，雖然仍遠高於2015年之前，但已經體現了中央政治抑制資產泡沫的決心。

　　第二，投資客退場。投資客已經主導了熱點城市的火爆，他們就像嗜血的資本一樣，追逐着熱點城市和供求關係尚處於弱平衡的潛力城市。如果這些城市房價上漲到一定高度，而市場剩下的更多是供大於求的城市，並且資金流動性有所收窄，投資客一定會銷聲匿跡，或等待下一次機會、或轉戰股市黃金海外市場。居民加槓桿不可持續，已經顯示了市場必將逐漸退燒，或許也印證了投資客正在從高房價城市逐步撤出。

　　事實上，銷售面積作為新開工的先行指標，增速已經在下降，預計全年銷售面積增速將降至15%左右。新開工增速又是土地購置面積的先行指標也已經在下降，很有可能年底會進入負增長區間，畢竟我們還在去庫存。土地購置面積增速也掉頭向下，依然在負增長區間繼續下滑。伴隨而來的必然是房地產投資的下降，投資已經從5月份的高點逐月回落，年內不排除進入負增長區間。

　　除非政策再次刺激！但是顯然，刺激政策不能維持樓市的長期繁榮，如果我們不能增加熱點城市的土地供應，也不通過都市圈建設來攤薄高房價，各地城市的技術性調控無力抑制資產泡沫的膨脹。但權威人士講話和中央政治局「抑制資產泡沫」的要求，幾乎可以認為已經斷送了回歸政策刺激老路的幻想，G20峰會也已經達成了貨幣政策退場的共識。

　　熱點城市輪動的電風扇將要放慢腳步，接下來，我們很可能在今年底到明年上半年，又將進入政策再收緊的第四輪短周期，投資客的狂歡將隨着貨幣政策調整而偃旗息鼓，激進的房企、基金和銀行都要睜大眼睛了。