圖：香港屬開放型經濟，樓市容易受外圍不明朗因素影響

　　傳說大禹治水，改圍堵為疏導，終成功克服水患，為人民帶來安居。以史為鏡，為人做事亦應多宣導少抑壓，強行堵塞流通往往帶來更大問題。本地樓市正是其中一個實例，「辣招」推行多年，未見起到壓抑樓價的作用。據最新的「美聯樓價指數」顯示，今年至今樓價已錄約9.27%升幅，可見這些壓抑調控措施未有發揮效果，只窒礙二手成交，令放盤減少，降低樓市的流動性，讓升斗市民更難置業。

　　因此，筆者認為行政長官林鄭月娥於首份「施政報告」中，推出連串措施協助市民重建置業階梯的做法，起疏導樓市的作用，方向絕對正確，先提供安居之法，待市民財富累積才按需要考慮換樓，無疑較一味靠辣更加健康。當中的「港人首置上車盤」雖然尚有大量細節未公布，但已引起社會廣泛討論，若訂價及首期訂得夠低，相信可吸引部分有上車需求的人士申請，惟首批只提供約1000個單位，加上建屋需時，對樓市短期影響有限，故維持樓價全年升13%的預測。至於增建綠置居，可令部分欲購未補地價居屋或公屋的綠表住戶購買綠置居，可為市民提供多一個安居的選擇，亦有助增加住屋的流動性。

　　從林鄭月娥施政報告後的發言，可見其對辣招的看法與之前的政府官員有異，她直言辣招「已經很辣」，更承認金管局收緊按揭成數令二手市場滯後。不過，由於樓價高企，相信政府減辣機會不大，但有可能部分放寬。林鄭已指出有空間把從價印花稅（DSD）的退稅期由現時六個月延長至九個月，讓市民有三個月時間賣出原有物業。

　　建議增加細價單位

　　筆者認為，延長退稅期有利盤源輪轉，特別是細價樓近年因供應短缺，成交價升幅凌厲。若能增加細價單位盤源，則有望紓緩該類物業的升勢，令換樓市場更趨健康。

　　總的來說，辣招效果已失，是時候重新檢討撤辣時機。尤其是未來公私營房屋供應正不斷上升，長遠對樓價造成壓力，香港屬開放型經濟，樓市容易受外圍不明朗因素影響。當息口上升加快或環球經濟出現問題，增加供應對樓市的影響將更明顯，冀政府時刻因應樓市變化，為房策制定靈活退市機制，並隨時檢討成效及推行迫切性，避免跌市時急增供應，重蹈「八萬五」覆轍。