啟德住宅地每呎癲賣1.35萬元的熱炒效應，業界爭相調高何文田站一期上蓋估值，全城一廂情願項目勢成新地王之際卻意外爆冷，項目昨日正式招標，發展商消息指補地價只近63億元，每呎樓面地價8459元而令市場大跌眼鏡，較業界估值低15%至47%；消息指項目地價較預期低，反之固定分紅比例高達35%，較以往一般分紅10%至15%大增，屬三年最高，有發展商直指分紅條款「辣」，或降低競投意欲。

　　大公報記者 梁穎賢

　　港鐵（00066）何文田站一期上蓋住宅項目周一截意向後，昨日正式推出招標，並向發展商派發標書。據發展商消息指出，項目補地價約62.8237億元，每呎樓面地價8459元，遠低於市場預期上限118.8億元、每呎樓面地價1.6萬元的47%。另招標條款規定項目分紅比例固定35%，較以往鐵路項目固定分紅10%至15%的分紅比例大增，與此同時，發展商需再額外出價競投，與近期數個鐵路項目的條款無大差異。項目下月21日截標。

　　新地會地稱補地價合理

　　有份遞交意向書的新地（00016），其副董事總經理雷霆稱，項目補地價合理，集團會研究入標，傾向獨資。另會德豐地產常務董事黃光耀指，項目補地價合理，會作出研究。

　　有發展商則指出，項目地價屬合理，不存在低過市場預期，根本是業界因為啟德癲價效應，起哄調高該項目地價，一廂情願地幻想誕地王，結果自踩地雷。不過地價合理但固定分紅偏「辣」，現時市況不明，息魔敲門及加辣趕絕投資者，未來樓市單靠用家支撐，買家層面縮窄，直接影響購買力，不能不忽視所面對的風險，或多或少影響競投意欲。

　　翻查資料，撇除一些由發展商建議分紅比例的鐵路項目，一般由港鐵建議的固定分紅比例項目，普遍由10%至15%不等，如過去三年日出康城六期至十期、天水圍天榮站以及大圍站，均是港鐵建議固定分紅比例，最少15%，當然發展商有權出更高比例以提高勝算，若然照書麵條款，何文田站較過往項目高達2.5倍。

　　其實分紅比例的高低，往往是發展商的致勝關鍵。而事實過往確實有由發展商建議分紅比例的鐵路項目，分紅比例高達85%甚至90%，但相信再出現如此高比例的分紅，機會渺茫。

　　以往佛光街與常勝街一帶地皮樓面呎價維持於9875至12540元，最近成交的樓面地價為10889元，若相對何文田站，平均低約15%。因應啟德地皮造天價，以及石硤尾地皮每呎樓面地價亦逾兩萬元，業界對上址最高估值達118.8億元及呎價1.6萬元，低上限47%。

　　高力料發展商出價手緊

　　高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚指出，何文田站實際每方呎補地價與其預測約1.35萬元低37%，但分紅比例高達35%，在市況不明下，預計發展商會手緊，出價或低估值25%至30%。

　　近年何文田站附近有多個新盤推售，當觀塘延線正式開通前後，新盤成交更加快，而該些樓盤如仍屬樓花盤的皓畋及ONE HOMANTIN，實用呎價約兩萬元，而在該站旁邊的天鑄，實用呎價達三萬元，預計上址落成後，售價勢參考毗鄰的天鑄。