土地成為一種「商品」，是英國資本主義興起的第一個創作，也是承托資本主義的基石。比較其他商品，土地的保值冠絕群倫。其他商品可以過時、作廢，但土地能生財、能救命，卻是亙古不變的。以美國一九二九年經濟大蕭條的經驗，所有商品的市場交易完全停擺，一片恐慌，只有農業人口能處之泰然。因為他們可自耕自足，農產品賣不出去，自己可拿來養家餬口。這是土地永不變值的一次展示。
一九二九年資本主義陷入經濟大危機，資本主義國家為了市場「保護主義」，把市場發展的空間局限在自己國土內，產品走不出國門，因而國際間的敵視不斷惡化，最後用侵略他國來發展自己的市場，資本主義因而走向更惡劣的帝國主義。但侵略也救不了資本主義。大戰的結果，迫使資本主義作出變通的改革，其中以美國羅斯福的「新政」為典型，採用凱恩斯理論，用增加工人收入來增加市場的購買力，去救資本主義。但這只是治標不治本的辦法。
狂熱炒樓風難以遏制
事實也證明，羅斯福及其之後的改革，變成不斷增加工人待遇去加大市場購買力。還想到用銀行信貸的辦法。個人最大的信貸不是來自工作收入，而是向銀行借錢去買樓，把樓按揭給銀行，自己卻以有資產者示人。本來樓價八至九成是向銀行借貸來的，卻可以當成是自己的資產拿去消費，過更豪華的生活，買汽車、買船、買豪華傢具等。第一按揭很快花光了，竟還可將樓拿去作第二按揭，甚至在金融界的惡性競爭下，還出現第三次按揭。結果在二○○八年，資本主義再度出現毀滅性的「金融海嘯」，在根本無計可施之下，這次輪到美國總統想到用聯邦擁有的印鈔權力，美其名曰「貨幣寬鬆政策」，實則印鈔印到超出自己的「國民總生產力」（GDP）。這不是國際信譽破產了嗎？不錯，確是如此。但美國已成了資本主義最大的國家，已大到不能垮掉，否則舉世經濟會再度停擺。全世界眼睜睜看着美國超額印鈔破壞信譽的做法，也只能啞巴吃黃連。
不過，正如一九二九年危機催生了更多批判資本主義的社會主義思潮，其中更助長了以蘇聯為主的社會主義建政那樣，這次二○○八年的「金融海嘯」也為中國的社會主義加快了「全球化」步伐。與一九一七年蘇聯社會主義不同的是，中國的社會主義自一九七九年開始走國際經貿協調互補的路線。中國始於上世紀七八十年代的改革開放，用自己社會主義的經濟思維方式，去對待資本主義。鄧小平在主政後，毅然用「一國兩制」的方案收回香港，承諾中國在香港回歸後不會用社會主義吃掉香港的資本主義，會用優勢互補的方針，讓香港資本主義繼續發揮其長處，卻本着補救的方針去穩定香港的安定繁榮。
其中一個補救香港資本主義經濟弱點的重大措施，便是將香港的土地極度私有化改革為有限的私有化，其中一個環節便是將港英時代的「Free Hold」土地（九百九十九年私有權）終止，一律回到「Lease Hold（租地最長期限為九十九年），租借期結束後可續租但要補地價。原以為這麼做會因此斷絕九七年後狂熱炒樓的資本主義惡習。但是經過二十年，「租地」制度仍然阻止不了土地商品自由買賣的風氣。本來在一九九八年與二○○八年的全球金融危機中，香港的樓價會成為香港經濟與金融最大的殺傷力，但基於補救資本主義的思維，中央政府都及時地挽救了香港。一九九八年，由中國銀行作後盾，香港擊退了國際金融狙擊手。二○○八年更因中國經濟不受全球「金融海嘯」影響，一枝獨秀，對香港的信心起了穩定的作用。
為了要防範香港資本主義的土地商品自由買賣變成自由炒賣的惡習，在中央的敦促下，特區政府自九七年以來也不斷地採用為物業通脹減熱的政策。董建華執政時，曾採用加建房屋來飽和物業供應的辦法，但反而衝擊到中產置業者，出現「負資產」的家庭經濟壓力，同時也出現物業斷供的潛在銀行危機。這個辦法行不通。
學習新加坡建售「組屋」
梁振英執政後，採取厲行「辣招」的種種辦法，試圖清除炒樓惡習。但受整套資本主義物業市場的運作環境所限，一來沒有阻止土地發展商的自由市場促銷辦法；二來阻止不了炒物業的個人財富追求欲；三來土地拍賣成為政府庫房的最大資源；四來房地產借貸成了銀行最大的借貸市場。這四大因素既是資本主義最大的資產成因，也是資本主義的最大弱點。如何防止優點與弱點不會對沖，維持優點與弱點平衡運作，使得香港沒法跳出資本主義的陷阱。
但香港也非無計可施。基本上還是要砍掉資本主義土地政策這條尾巴。新加坡採用「民主社會主義」的思維方式，其要點正是將房地產發展的土地商品化實行有效調節，由政府取代私人土地發展商，將居民住屋八成歸政府承建出售。一來可斷絕私人炒樓風氣，二來又可將房地產的收入歸入政府庫房，成為公共財富。新加坡政府的財政之所以雄厚，其中一個大收入來源正是賣售政府的「組屋」。對比香港，房地產買賣的最大收益者是大發展商，但他們累積到的巨大財富卻成為私有財產，對香港的公共發展可完全不必承擔責任。新加坡的財富卻由政府用作再投資、再分配，造福其國民。這正是新加坡在擺脫英殖民地影響後，協調資本主義與社會主義的雙贏辦法。
如果香港沒法自拔，不效法新加坡，最後的結局難免要走到危機，由中央再出手挽救，正如一九九八年與二○○八年的做法，到時香港人心回歸也自會水到渠成。只有這樣，才能喚醒那些不認同內地社會主義制度的港人。不得不承認，資本主義的無限土地商品化是弊多於利。
原香港中文大學政治系主任
