如果提一個問題進行民意調查，你最關注的是什麼問題？相信第一位的是，希望增加樓宇供應，讓大家能住上房屋。

　　去年12月，運輸及房屋局局長張炳良公布《長遠房屋策略》周年進度報告，未來十年總房屋供應目標維持46萬個單位，公私營房屋比例仍為六比四。即是說每年供應的單位為4.6萬個，平均每年的供應目標為2.82萬伙公營房屋及1.88萬伙私樓。當中還有7萬至10萬伙，還未覓得建屋土地。這樣就令香港人明白：樓宇的供應是不足夠的，將來樓價可能會更貴。這是一個心理預期的問題，政府如果不管控好市民的這個心理預期，搶購房屋的局面就不能平復下來。

　　供應追不上實際居住需求

　　在董建華的時代，提出要每年供應8.5萬個單位，金融風暴一來，整個特區政府就被嚇怕了，急忙改變了樓宇供應的計劃。到了曾蔭權時期，乾脆減少建屋，甚至不開拓新的土地儲備，形成了今天房屋短缺的現象。

　　出現這種現象，又一個原因：土地政策是和特區政府的收入來源掛鈎的。香港的產業基礎相當之狹窄，另外，稅收的基礎也非常狹窄。土地、房屋買賣印花稅、差餉佔了特區政府收入的三分之一。如果保持房屋供應不足，那麼，財神爺就不必擔心香港特區政府會出現財政赤字，每一任財政司司長只需要模仿曾俊華的政策，守住開支，不發展新產業，維持高地價政策，那麼就永遠不會有財政赤字。2003年，香港出現了沙士傳染病和亞洲金融風暴，香港連續兩年出現了財政赤字，接着，董建華辭職，換了曾蔭權上台，他就一直推行土地和房屋供應偏少的政策。順着這條路走，香港就成了亞洲地區樓價最貴的城市，也令廣大的基層市民感到生活壓力巨大，年輕人置業無望，沒有機會向上流動。這就是所謂「深層次的問題」。在這種格局之下，反對派有了可乘之機。他們煽動年輕人反建制，說現在的貧富懸殊、居住環境日益差劣、經濟增長緩慢，完全是「沒有一人一票選舉的結果」，他們煽動佔領「中環」，反對基本法，挑戰「一國兩制」，鼓吹要爭取一個合理的社會，只要有「一人一票」，香港什麼問題都可以解決。

　　這種說法其實是捨本逐末，掩蓋了問題的實質。香港的房屋不足、香港稅務基礎狹窄才是問題的核心。

　　香港新增加的移民（包括外來的投資者和專業人士）和人口的自然增長，每一年大概需要5萬多個單位，曾蔭權執政的七年，大約少供應了7萬個單位，造成了巨大的欠帳。香港出現劏房的現象和工業大廈住人的現象，很清晰地說明了香港的房屋供應，遠遠追不上實際的居住需求。

　　目前特區政府所使用的辣招，實在是「鋸箭法」。辣招好像沒有問題，實在是把房屋定價的權力交給了市場，也即是交給了地產商。辣招使得二手樓盤全面凍結，印花稅交易費用高達百分之十五，有樓的人不會賣樓，因為賣出了，不能再原價買回來，百分之十五的印花稅，加入了樓宇買賣的成本，等於推動樓價上漲百分之十五。政府又規定，二手樓的買賣，按揭大約為百分之五十。沒有百分之五十的現金，買家根本不可能買入二手樓。這就驅趕香港市民去買地產商的一手樓盤。地產商可以做百分之九十的按揭，有的還可以做到百分之一百二十。地產商發現，只要把樓宇越建越細，他們就可以在短短幾個月內，控制住開盤的節奏，把樓價提高百分之五十。現在所有的樓盤，每一呎的價格，都在1.8萬元到2.5萬元。香港人要捱一世，才可以供滿一個四百呎以下的單位。他們會對這個社會感到滿意嗎？

　　改變「房屋短缺」預期心理

　　目前，全世界都採取貨幣寬鬆政策，採取低利息措施，對抗經濟的不景氣。只要恢復提高利息，結束貨幣寬鬆政策，樓價的泡沫現象就會爆破了。但什麼時候爆破，誰也不知道。在這樣的背景下，政府也不敢大量供應樓宇，所以採取了「托着屁股吊頸」策略。每一天都說「樓市會出現調整，現在不是入市時機」。但是市民卻不相信，擔心越遲買，吃虧越大。

　　所以，香港一定要採取合理的策略，要改變市民對於樓價的預期心理。第一，每年建屋4.6萬個，是保守的數字，將來有機會調整到每年5.5萬個。第二，要講清楚香港不是沒有土地，目前是以棕地和農地的方式存在，但大量落在地產商手上，地產商的土地比政府所掌握的土地儲備還要多。政府將會採取措施，調動發展商的積極性，和發展商進行合作，在新界的土地興建「綠置居」的居屋，增加房屋的供應。第三，立法會要盡快通過東涌和馬灣的填海計劃，而不是留在「畫餅充飢」階段，改變香港市民「房屋供應短缺」的預期心理。

　　有人說，「玩民主，要玩一鋪勁的」。有人以為，這必然會在政改方面落藥，原來不是，只需要在土地和房屋供應方面進行控制，弄到高樓價帶動租金上升，然後帶動物價高漲，香港就可以遍布着乾柴烈火，要搞搞震，發動「顏色革命」就變得很容易了。「佔中」就是在美國的「大量印刷鈔票」的同時，由美國人出金錢所策動的「街頭革命」。明白了境外勢力的策略和部署，香港對於樓宇的供應，相應地改變策略，是非常必要的。

　　資深評論員