祥益地產總裁 汪敦敬

　　作為香港專業地產顧問商會的代表，筆者昨日到立法會發表對樓市辣招的看法。作為地產從業人員，我們能體會到政府是有需要通過推出不同的「樓市辣招」去防止炒賣，以及在環球量化背景下維持借貸率在較低水平，但當面對土地供應量不足於資金氾濫愈演愈烈的事實，我們有必要考慮到辣招推行下所帶來的負作用及後遺症？作為地產代理的一員，是應該在此分享一下自己的看法。

　　樓市辣招最大副作用是令二手放盤量大減，以上車為主的屯門區二手放盤量，現時對比2010年11月份推出辣招的時候，總共減少了近七成。業界一眾商會亦認同，各區住宅普遍的放盤量減少幅度相若，在樓盤大減的情況下，樓價如何會有合理的發展？

　　二手市場放盤量大減的原因之一，即樓市辣招下的按揭規限對換樓人士造成了「入市高牆」，這高牆正在600萬元以上這條界線上。假設一個市值400萬元而又供滿按揭的細單位，業主賣出單位後去換樓，如果他買入600萬元樓價的單位，兩成首期連印花稅所需費用是138萬元（佔400萬元的34.5%），但是若他買的是601萬元樓價的單位，由於超過400萬元的樓要按規定付四成首期，連印花稅所需費用258.5萬元（佔400萬港元的64.6%）。換樓門檻之高，已經可以用不近人情來形容。

　　入市高牆令到大部分的小業主不能換樓，於是市場放盤量應該愈來愈少。樓價在資金過多、放盤量更少的背景下只會易升難跌，政府每年增加區區幾千伙供應，又怎能彌補每年數以萬計的放盤量和成交減少？

　　「集郵買家」日漸增多

　　另一個二手放盤量減少的原因在於一個大家都忽略的事實，就是「在市場上，買家和業主本是一體」。大部分業主賣出單位之後，都會再買入新單位去投資，就如一手樓盤一樣，賣出樓花予小市民之後，也會買入新的地皮。當買入新地皮不順利的時候，發展商便會選擇「揸貨」（即封盤不賣），就好像最近發生的事情一樣。也因此，當樓市辣招為市場買家增加風險及成本的時候，亦等於為放盤業主增加風險及成本。但是，一手發展商買地皮是不需面對辣招的，而二手業主若賣樓後再投資就要面對愈來愈多的辣招了，可以說是在制度下被迫「揸貨」，這規劃不改變的話，我相信樓市放盤量會不斷減少，這是不正常的情況。

　　一個想換樓的業主，他不可以透過換樓去投資，他便很容易成為一個「集郵買家」，不斷增加手頭上持有的細單位數目，而有異於過去「愈換愈大」而改變為「愈換愈多」。

　　官員和政客們竟然都不關心二手放盤量的乾塘，亦無人去弄清楚實際情況，我們只好盡我們的能耐去發表意見，令到市民知多一點，然後自己去決定和判斷了。