文|中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　港美聯繫匯率制度下，港息大致上需跟隨美息走勢，只是當中步伐未必一致，幅度未必相同。上一次的加息及減息周期，香港累計調整幅度均為3厘，銀行最優惠利率由5厘至8厘上落為主。現時用以審批按揭還款能力的壓力測試，亦是以假設息率上升3厘計算，相信過去港息平均加幅是主要考慮因素。

　　目前首套房按揭的壓力測試是以當前息率假定上升3厘後，借款人的供款佔入息比率不可超於60%，若果是屬於第二套房按揭或非自用物業，壓力測試下之供款佔入息比率上限降至50%。以25年還款期計，首套房按揭的借款人按目前息率的供款佔入息比率不可超於43.6%，第二套房按揭或非自用物業則降至36.3%。即是說，對於買樓收租人士，自用物業及投資物業的按揭供款加起來不可超於每月入息的三成六，可想而知，能上會人士的還款能力甚高。

　　金管局推出的按揭措施在控制信貸風險方面起了很大作用，壓力測試可確保供樓人士不會面對過高信貸風險，並有應對息率一旦上升的防守力；在一連串的按揭措施下，目前已置業上會人士的供款佔入息比率平均處於33.8%低水平（根據金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》）。

　　壓力測試的假定息率升幅是3厘，若今年稍後時間香港正式隨美進入加息周期，按息隨之上升，理論上壓力測試的假設加息幅度，應要作出調減才較合理，否則借款人通過壓力測試的難度將會增加。舉例，借款人正準備購買一個600萬港元之單位，計劃申請六成按揭，借貸金額是360萬港元。按息率2.15厘及25年期計，通過壓力測試的最低入息要求是3.56萬港元，若加息0.25厘及壓力測試準則沒有調整，最低入息要求便上升至3.65萬港元；每次加息0.25厘，最低入息要求需增加約2.5%才可通過壓力測試。