當今的內地房地產市場被形容是歷史上最大泡沫，主要體現在城市房價瘋漲，有人認為是上世紀日本資產泡沫爆破前翻版，也有人預計會步美國次按風暴後塵。看淡的認為內地樓市一旦爆破，調整幅度可達三至四成。看好的相信，政策及時出台，大有機會控制這波短期樓市熱火，實現平穩健康發展。究竟內地樓市爆發危機風險有多大？與美日的泡沫爆破有何相同之處？這都是近期圍繞內地樓市的熱話。\大公報記者鄭芸央、李耀華

　　內地房地產對整體經濟至為關鍵，加拿大皇家銀行估計，如果樓市活動與房價跌10%，中國GDP增速降達5個百分點，對中國的銀行、工業、建築和家庭均有大影響，基本上會造成經濟增長或下滑的區別。

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照說：「內地樓市目前風險高，一線城市樓價超出負擔能力，到了一個不可持續局面，如果大泡沫爆破，財富損失極大，銀行受到衝擊，必波及消費和經濟。深圳、上海、北京的樓價已經過高，情況較全球任何一個城市嚴峻，政府出手調控是正確做法，但由於已經形成大泡沫，政策來得有點遲。」

　　若爆破樓市或跌四成

　　他指出，歷史上沒有泡沫是不會爆破，當前內地樓市泡沫可說是30年來罕見，炒賣熾熱，樓價瘋狂上升，情況與上世紀日本資產泡沫爆破前相似，當時東京房地產市場不理性投機，樓價瘋狂飆升，一層樓要三代人供，日本的樓市泡沫爆破後，到今天尚未完全恢復。他認為，內地樓市存在硬着陸風險，一旦爆破，調整幅度可能達到三成至四成。

　　澳新銀行（ANZ）首席經濟師楊宇霆表示，內地樓市與美國次按危機情況有所不同，內地房屋市場沒有零首期，沒有次按這類產品，與銀行體系密切程度相對不高，但銀行體系的樓按資產在過去四個季度明顯持續增加，如果繼續以此高度集中水平發展，是存在一定風險。

　　被問到倫敦、溫哥華、澳洲、新加坡相繼推行樓市調控措施，中國可有借鑑之處？楊宇霆表示，內地樓市火熱的情況與這些城市有別，內地房地產市場買家主要是本地居民，但倫敦、溫哥華、澳洲等城市的樓市調控措施，針對的是外國買家，兩者不可一概而論。現時二線城市不斷有新房屋調控政策出台，相信三線城市會有措施跟隨，如果調控政策擴大至全國性質，有機會控制到這輪樓市短期急漲之勢。

　　楊宇霆指出，任何地方的房屋需求永遠存在，內地也不例外，居民對房屋需求大，目前內地城鎮化比率不到60%，可見內地房屋需求仍然穩定，內地樓市供求沒有嚴重存貨積聚問題，今次樓市火熱，不算是真正泡沫，只可說是短期泡沫，政府透過政策應可以退燒。

　　料不會步美日大崩潰後塵

　　浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，內地樓市不會像美日出現大崩潰，原因之一是目前內地樓市大升的，主要集中上海、北京等一線城市，二、三線城市與一線城市仍有很大差距，一般人仍然可以負擔得起。甚至有一些城市，即外界所稱的鬼城，到了現在仍然是杳無人跡，完全未迎來大熱潮。他又認為，內地城市樓價升得很高，但是內地政府有很多行政措施，相信可以減低泡沫化。舉例來說，上海市政府在宏觀控制方面，一直做得很好。

　　麥萃才續說，內地房產目前的買家主要是本地人，假設樓價突然大跌，也不會出現資金大幅外流，而且資產的風險亦較易受控；況且目前樓房買家多數是自住，即使樓價下跌了也不會急着賣樓，跌勢不至擴大。因此，他認為，樓市泡沫崩潰比較多發生在對外全開放型的經濟體，對於以自用為主，和半開放型的經濟體來說，機會不大。

　　儘管內地樓市崩潰的機會不大，但是他強調，假如樓價大跌，便將會拖慢國內生產總值增長率。