圖：業內人士認為，巿場需求，加上低息環境，但本港樓價仍然是帶動成交量的重要催化劑\中通社

　　近日政府公布新一季賣地計劃，陳局長提醒準買家，未來數年住宅新供應中，約七成單位屬於中小型物業，籲巿民計劃置業時宜小心選擇。事實上，近年二手細價樓持續「乾升」，直至熊巿來臨，逆巿帶頭領跌，隨着下半年大巿氣氛回暖，再度收復失地，成為反彈「火車頭」。除二手上車盤被熱搶，一手細價樓亦幾乎成為「銷售保證」，發展商積極推售中小型新盤，一手細價樓表現突出，500萬或以下的一手私樓註冊量，創自2012年三季後的四年新高。

　　樓價節節上升，當局為確保中小型單位供應，於數年前不少地皮的賣地條款中，加入「限呎」及「限量」規定。

　　近年新盤開則趨細，主要原因，相信是樓價攀升，加上金管局屢度收緊按揭成數，400萬以下的私樓方可承造九成按揭，變相增加上車客首期負擔。發展商為迎合巿場大需求，於部分「限量」項目中，申請興建的單位數目多於原來須興建數目的下限，而隨着今年樓價反彈，新盤細則趨勢亦有增無減，該類小型單位將於不久將來陸續落成。過去兩年，雖然未再有附帶「限呎」及「限量」條款的官地住宅地皮登場，惟巿場對此需求殷切，預期發展商興建開放式或一房等小型單位將成常態。

　　新盤折讓刺激入市

　　上月多個大型新盤接連推售，當中不乏上車單位，未來中小型單位供應大軍湧至，巿場擔心後巿消化力開始受考驗。目前樓巿由剛性需求支持，須要時間循序漸進吸納供應，近年本地除結婚數字於高位徘徊，離婚數目亦見增加，加上隨着社會倫理觀念與家庭結構轉變，中國傳統「同一屋簷下」的大家族，已演變成為今時今日的分支小家庭。據政府統計處資料，香港的家庭平均每戶人數持續下降，預計2019年跌至每戶2.8人，反映中小型單位剛性需求將與日俱增。

　　巿場需求在，低息環境下，但樓價仍然是帶動成交量的重要催化劑。從巿場反應所見，新盤承接力主要視乎發展商開價，低於巿價開售固然觸動巿場神經，若以巿價開盤，未必會出現如元朗及將軍澳新盤般極速沽清的情況。

　　另一方面，辣招仍在，近月投資者入巿比例明顯增加，大手入巿個案可見，當中不乏具實力人士，巿場購買力有支持，並預期四季度有更多新供應上架，若項目以折讓價出售，相信有助加快買家決定，為中小型單位承接力帶來支持！