圖：要做到租購並舉的住房制度，首要是建構規範的市場環境，填補住房租賃市場的缺陷

　　目前「租購並舉」改革正處於快速推進階段。住建部等九部委要求在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並選取了12個城市作為首批試點。其中廣州、鄭州、杭州等已積極響應，在試點名單以外的上海、無錫、揚州、濟南等地也出台了政策，更多地方有望加入這場針對住房市場供給側的重要變革之中。/交通銀行金融研究中心高級研究員 夏 丹

　　一、「租購並舉」直擊租房三大痛點

　　要形成租購並舉的住房制度，首當其衝的是需要構建規範的市場環境，填補住房租賃市場的缺陷。目前新的法規體系正力求在三個關鍵方面進行制度補位。

　　缺房源，補供給。中國目前流動人口達2.45億，在總人口中的佔比呈上升趨勢，而其集中流向的核心城市房價上漲較快，勢必產生過渡性或長期性的租房需求。緣何租房未能成為主流？固然由傳統觀念、「丈母娘效應」催化的「特剛需求」是一個重要理由，但更關鍵的原因在於供給沒有跟上：一方面供給少，住宅租賃市場規模遠不及住宅銷售。以上海為例，其租房市場在內地屬相對發達，但上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷售面積的1/36。另一方面專業的供給更少，租賃房源普遍呈現「小而散」的特徵，以個人為主體進行供給的能力有限，缺乏大規模供應且專業化運營的機構。

　　新的法規體系正着力從供給側解決這一難題，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業。目前已有魔方公寓、蛋殼公寓、YOU+青年社區等長租公寓先行試水，若能從源頭上解決租賃房源的規模化供應，提供高品質、規範化的服務，將極大地拉動租房需求。按城鎮人口7.9億人、房屋自有率70%、人均居住面積30平方米、平均租金每月每平米30元人民幣保守估計，中國住房租賃市場容量可達上萬億級。

　　缺穩定，補權責。租賃關係問題是困擾租房市場發展的一大痛點，由於出租人一貫處於強勢地位，承租人時常面臨被「東驅西趕」、住無寧日的窘境，且有「黑中介」、「假房東」、「霸王條款」等亂象叢生。形成契約精神的軟環境往往需要制度的硬約束，新的法規體系明確了住房租賃活動雙方的權責，特別是加強對承租人權益的保護細化到租期、租金、居住證等；並鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，這將有利於提升居民的住房租賃意願，特別是選擇租房作為長期居住方式的意願。此外，仍需加快健全社會信用體系，國外將租房行為納入個人徵信系統考量的做法值得參照。

　　缺保障，補監管。對於各項市場基準沒有統一規範的安排和管理，且發生糾紛後難以找到監管主體主張權利，也是導致市場無序的客觀原因。這就要求在監管層面避免多頭且各司其職，新法規體系對此界定：住建主管部門負責住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作，房產管理部門負責租賃信息服務平台和行業信用管理平台的建設工作，地方政府負責人均租住面積、區域租金水平等標準制定和信息發布工作。各部門權責劃分明晰且有所作為，將為培育住房租賃市場提供監管保障。

　　應當看到，積極培育租賃市場是建設房地產長效機制的重要內容，其目的在於完善住房梯級消費和分層供給，並不能簡單地將其與降房價、降房租聯繫起來，也不宜誤讀或誇大內涵和影響。

　　二、應理性看待「租購同權」內涵

　　一是「租購同權」是部分同權。近期關於「租購同權」的表述引發了輿論的普遍關注和熱烈討論。從本質上看，租購卻並不可能做到完全同權。

　　在租房入學的問題上，「可入學」並不等於「可讀名校」，嚴格說來更為精準的表達應為「有機會入學」。其一是租房人需滿足一定的條件才能加入「排隊」；其二是有無戶籍和有無自購房產依然是入學優先等級排序的重要考慮條件，因此符合排隊條件的租戶也只能在學區生源不足時「撿漏」或者服從調劑。「同權」更多地是改善租戶子女入讀義務教育階段公立學校的情況，僅靠租房基本沒有進入名校的可能。事實上，類似的租戶子女就近入學政策在多個城市一直都在實行。

　　在人口流入壓力較大的大中城市，優質教育資源普遍稀缺，「僧多粥少」是常態，其周邊的學區房仍然是爭搶焦點。教育資源投入不增加，學區房問題就不能得到根本解決，短期以教育配額為內在支撐的學區房價格也很難撼動。設想即便學區房出租能替代購買，依然會導致租金一飛沖天或者房源一房難求，甚至競爭更為激烈。

　　在租房落戶的問題上，首先關於戶口落在哪兒，若落在租賃房屋內，可能引發租賃期滿租戶不願遷出戶口的糾紛，影響個人房源供應的積極性。更規範可行的做法是在社區或街道設置集體戶口統一管理，而這需要更多操作細則出台。

　　其次，租房落戶的辦法是加強人才流動的一種嘗試，但並不足以打破戶籍長久以來對區域間人才交流的限制。問題的癥結在於戶籍制度本身，需推動一系列配套改革才能真正解除對人的固化。目前戶口仍是獲取教育、就業、醫療、社保等稀缺公共資源的通行證，也自然成為城市之間為爭奪人才拋出的橄欖枝。短期內放開租房落戶的城市可能原本就有着比較寬鬆的落戶政策，而人口流入壓力較大城市即便實行租房落戶也可能會設置較高的門檻或嚴格的限制。

　　二是政策還需為專營租房機構「降本增效」。如果說房地產企業傳統的「拿地─開發」模式賺的是快錢，那麼規模化提供租賃住房的「自持─運營」模式則是「慢工出細活」。從「開發商」轉變為「運營商」，考驗的是房企的經營管理水平，以及能否在較長成本回收期內承受資金壓力的能力。中國住房購租兩個市場長期存在「倒掛」現象，直接買賣房產賺取的投資收益顯著高於持有房屋租賃產生的租金收入。特別是房價快速上漲的核心城市，二手房租金回報率已跌至2%以下，遠低於發達國家5%至10%的水平，既削弱了住房租賃市場對資本的吸引力，也間接加劇了炒作盛行。因此，要鼓勵和吸引房地產企業投身於專業經營租賃住房，就需要有實質性惠及房企的政策落地。這樣的措施要麼「降本」，要麼「增效」。

　　「降本」即通過補貼、稅收優惠、低價供地等舉措縮減成本，其中最具吸引力的無疑是低價供地。土地供應是一塊硬指標，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃的同時，也應關注商品住房用地供應的相應變化。若租賃住房用地指標並非額外增加，而是以犧牲商品住房用地為代價，二者存在此消彼長的替代關係，那麼對於地價高企的大城市來說，也可能對本就供給有限的商品住宅用地構成一種「變相擠佔」，反而誘發地價和房價上漲。

　　「增效」方面，需要提升投資運營租賃住房的相對收益率，改變租售比長期過低的現狀。培育租賃市場並在長期內減少對政策紅利的依賴性，需要住房租賃企業自身具備「造血功能」。這就意味着，要提高租金回報率，同時有效控制好房價。未來兩年，儘管租住房供給量增加，但房租仍有上漲的客觀需要。提高租售比不僅有助於增強資本進入住房租賃市場積極性，也有利於合理引導預期，緩和樓市炒作之風。