筆者一向認為「影響樓市的最大因素其實是貨幣」，本篇文章再一次用這個邏輯去推演目前樓市究竟是一個什麼局面。

　　美元之所以曾被稱為「美金」，是因為它曾與黃金掛鈎，所以公眾透過持有美元可得到穩定的財富。那麼我們就要十分清楚以下那幾個時段發生的事實了。

　　1972年美國取消金本位，從此美元不需要和任何資產掛鈎，只要市場接受（或被接受）就可以無限量印。

　　2009年美國變本加厲推出QE（量化貨幣寬鬆政策），美元在脫離金本位後，幾乎無限量複製。大家要明白如果境內資金增加，其實是等於樓價有相若比例的上升壓力的話，要消解這個樓價上升的壓力，只有正比例增加供應，香港在這方面還有很大進步空間。

　　為了進一步理解我們探討的問題，我們了解一下M1、M2、M3，在2009年之後發生了什麼事：

　　M1（指市民持有的法定紙幣和硬幣加上持牌銀行的活期存款）在2009年到今年5月份增加了235%。M2（指貨幣供應量M1所包括的項目，加上持牌銀行客戶的儲蓄及定期存款，再加上持牌銀行發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證（NCDs））在2009年到今年5月份總共增加了112%。 M3（指貨幣供應量M2所包括的各項，再加上有限制牌照銀行（RLBs）及接受存款公司（DTCs）客戶的存款，再加上以上兩類認可機構發行而由非認可機構持有的可轉讓存款證（NCDs））在2009年到今年5月份是總共增加了112%。如果用M1去計算，我們會發覺香港樓價升幅仍跑慢M1。

　　另一個重要信息，就是2014年美元量化去了極限，各國在國家與國家直接兌換等「去美元政策」下，美元使用量的比率應該是大幅減少才對的，美元就在那年開始筆者認為實質是下跌的。去到今年，美國經濟顯然「露底」，若經濟增長低於2%又怎會有能力加息呢？甚至美國有機會出現股債爆煲，出現通縮，美元應進入長期貶值，與美元掛鈎的港元也難免長貶，如果香港的貨幣繼續增加，和被迫要追隨美元貶值，樓價應是面對龐大上升壓力才對。無論如何，我們面對的不是樓價高，而是貨幣不斷湧入。如果我們只是牽掛着樓價高企而忽略了貨幣繼續湧入，在百物騰貴的情形之下，樓價升好還是不升好？那一樣我們損失較少？大家應該明白吧。