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政府房策一致 對症下藥紓民困\子言

時間:2019-01-10 03:17:55來源:大公報

  財政司司長陳茂波日前在網誌上透露了一些新的房策思考,而行政長官林鄭月娥次日的表態,則被一些人作出另類解讀,似乎政府兩大巨頭「立場不一致」。但實際上,從本屆政府上任至今一年半的工作來觀察,其房屋政策是高度一致的,並不存在根本的分歧。總而言之,就是讓樓市健康發展,不想為樓市「火上澆油」。

  面對樓價高企,財政司司長陳茂波過去一再強調,市民仍面對置業難的問題,必須透過填海大規模增加土地供應,且堅決不放寬「三項辣招」,包括雙倍印花稅DSD、買家印花稅BSD及額外印花稅SSD。他甚至在不同場合均表明,樂見高企的樓價持續有秩序下跌,讓自住的市民可以置業安居。那麼,為什麼他在最近的網誌提出,會考慮研究方法協助「有能力供款但首期不足的上車客」?

  財爺非全面放寬樓宇按揭

  反覆閱讀財爺近日網誌,筆者感覺透露了以下一些信息:

  第一,不會全面放寬樓宇按揭,充其量是以按揭保險的方法,向購置中小型單位自住的用家,提供「按揭方案」。

  第二,不鼓勵買樓,但要正視因發展商的二按及首期等財務因素,導致部分買家只能高價追逐少量新盤的「畸形現象」。因為一手樓價確實被「人為」擠高了。

  第三,政府資助房屋實際供應量遠低於實際需求,未來中籤率只會越來越低,更多「低收入中產人士」將被迫回流到私樓市場。財爺的建議將令這類人士有了置業希望。這樣做樓價會否因此上升?以本港有150萬個二手樓單位存量來說,改變了上車客集中買一手樓的怪現象,反倒有助緩解樓價抽高的可能。不過,財爺的建議限制在「沒擁有物業的準買家」、「中小型自住單位」,且買家仍須符合供款對入息比率及模擬加息壓力測試等,入場門檻仍然頗高,因此刺激的購買力估計相對有限。

  過去七年,樓市交投中,一手樓及二手樓的佔比,由1比9逐步變為3比7,即每十宗交易裏,有三宗是屬於一手樓買賣。而部分一手樓新盤的呎價,較同區二手樓溢價幅度達到四成,遠高於過去平均的一至兩成。買家甘願以超高價追一手樓,除了因為是新樓,更大的原因是發展商自行提供二按,令準買家可以降低首期負擔。

  差餉物業估價署的數據顯示,現時在港、九及新界購買一個上車盤,二手樓價平均介乎五百至六百萬元,若是一手樓的話,肯定超過這水平。根據金管局的要求,樓價高於六百萬的物業只能按六成,即準買家要繳付相等於樓價四成的資金作首期。準買家買不到六百萬的二手樓,卻可以買一層更貴的一手樓,因為發展商可以自行提供二按,達至只須給兩成首期上車的財務彈性,而這更是發展商營造促銷氣氛的有力一環。

  也難怪,近年一手樓每年銷售量約1.5至1.8萬伙,準買家因財務因素追逐這小批的新樓,一手樓自然愈賣愈貴。若有限制地針對高收入中產,提供按揭方案,將這批購買力投放在存量達150萬伙的二手樓市場,不失為一個除笨有精的思路。

  助中產提升「幸福感」

  其實,自從政府推出額外印花稅(SSD)後,二手樓市場炒賣幾近絕跡,入市以實際用家為主,但金管局針對中價樓收緊按揭要求,卻管不了發展商提供二按,導致變相替發展商營造促銷空間。

  香港是朝高增值服務業方向發展,勞動力中最核心的是教育水平不斷提升的一群,林鄭月娥上任後力推以「置業為主導」的房策。但政府目前的置業階梯,只能協助家庭月入約七萬元的人士,即夫婦二人計每人平均月薪約三萬多元,可算為「低收入中產」。若夫婦均屬大學畢業,工作五至七年後,合共月薪超過約七萬元的水平,在現時的按揭要求下,便只能靠發展商的二按上車。

  特區政府同時將未來房屋供應的公私營比例,由6:4調整為7:3,意味私人市場供應將再減少。這批香港賴以發展智慧型、高增值服務業的中產打工仔,將會是在現行房策下被遺缺的一群,他們較難有「獲得感」及「幸福感」。

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