戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏（大公網記者 章蘿蘭 攝
大公網10月11日訊（記者 章蘿蘭）戴德梁行今日在上海舉行2018年第三季度媒體發布會，就住宅市場及寫字樓市場等方面進行分析與解讀。戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏表示，近期新增供應放量入市，加之企業限購再次收緊的影響，供大於求的情況使得購房行為更趨于冷靜，不少區域出現量增價平現象。
據戴德梁行華東區研究部數據顯示，2018年前三季度，上海新建住宅市場共成交499萬平方米，同比小幅下滑5.6%；新增供應面積約為541萬平方米，與去年同期相比，上漲52%，整體市場的供應量仍集中在外環以外，以剛需剛改項目為主，但內環以內以及中內環間的供應佔比顯著提升，分別佔總體新增供應的4%和9%，郊環以外佔比上升了18個百分點。
第三季度，內環以內僅10個項目公寓入市，供應再次收緊，項目入市速度放緩。外圍住宅項目放量入市，兩極分化嚴重。面積適宜，地段位置好的高性價比項目受購房者青睞。全市各個面積段的成交單價均有所上升，同比漲幅明顯下降。漲幅排名前二的戶型面積為大於240平方米以及小於100平方米的戶型，成交均價分別為7.90和4.03萬元／平方米，維持了兩位數的增幅。
伍惠敏透露，預售價格在政府指導的影響下，不少住宅項目成交均價低於發展商預期。她認為，當下這個多方膠着的市場正進行着一個結構優化、盤整，維護樓市目前狀況，料下半年將延續穩房價、嚴調控的步調。
針對住宅租賃市場，戴德梁行華東區綜合住宅服務部數據顯示，截止2018年7月31日，上海個人業主（非涉外）平均租金為74.4元／月／平方米。租賃需求在中心城區較均衡，相鄰的CBD板塊租金及漲幅相近。市區租金在5，500-8，500元／月／套，同比漲幅10%左右。新興城區，如閔行、寶山的近郊板塊，漲幅較大，達21-22%。
上海全市長租公寓項目發展迅猛。目前大約有115個，其中魔方、城家等品牌長租公寓最多，區域主要集中在浦東和閔行。長租公寓項目主要面積段為25-45平方米，主力戶型月租金為3，000-6，000元，且該主力戶型約佔市場供應的八成。
2018年三季度，小業主高端公寓租金約為185元／平方米／月，別墅租金約159元／平方米／月，高端服務式公寓平均租金約為256.1元／平方米／月，變化趨勢平穩。上海協信莎瑪長風和虹橋服務式公寓于三季度相繼入市，共計為市場提供了494套高端服務式公寓。大量新增供應入市，浦西的空置率將有所上升，不少項目的議價空間增大。
伍惠敏分析，7、8月正值畢業就業季，租房需求旺盛，此全市租金微漲，量價上行。針對涉外高端公寓和別墅，國外派遣需求下降，國內需求在逐步上升，填補了空缺。個別項目甚至出現國內外租客佔比持平的現象。長租公寓大多是大業主自持運營管理，租期半年至一年及以上，較之小業主，更具有穩定性。大部分的長租公寓基於對存量物業的改造而提供房源，盤活空置或低效利用建築以提高利用效率、推動功能升級。人口流入以及租客對品質提升的觀念，將影響下一步的租金走勢。在目前的租房系統構建時期，政府定下的穩租金基調不會放鬆。
另據戴德梁行華東區寫字樓部數據統計，銷售市場方面，寫字樓批准預售面積爆發式增長，批准預售面積148萬平方米，比去年全年增長591%。儘管供應大增，但部分項目只租不售，成交相對供應時間滯後，寫字樓銷售成交量比去年同期僅增長9%，前三季度寫字樓預售登記面積95萬平方米。租賃市場方面，租賃供應量放緩，前三季度新增供應規模約90萬平方米，為2017年的六成左右，與去年同期相比下降了34%。連續三年的供應高峰給予房企一定壓力，部分項目或將放慢入市步伐。
戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔表示，就租賃市場的總體來看，今年內外資在數量上佔比基本與去年持平，但面積佔比有明顯變化，內資面積佔比69%，比去年增長8%。2018前三季度，三大主流行業、金融、電子信息科技及聯合辦行業的中位數面積明顯比去年提高，針對企業定制化服務，聯合辦公需要更大面積空間；電子信息科技行業的發展也促進更多企業擴租，同時龍頭企業對面積需求也較大。
今年以來，聯合辦公加速行業整合也成為市場的一大看點。在資本驅動和市場前景看好的預期下，品牌擴張/新增加速，包括兩大品牌優客工場、WeWork的收購案，氪空間規模布點以及品牌房企試水；但同時，規模迅速擴張下競爭也日益加劇，抱團共贏，尋找新增長點成為聯合辦公運營商重要的改變，辦公與居住跨界合作、從單向提供辦公空間服務到對企業定制化服務、從提供B端到C端服務等，聯合辦公正通過不斷創新去吸引客戶關注。
從行業成交來看，今年前三季度，面積佔比前五行業為電子信息科技、金融、聯合辦公、生產制造及批零貿易；而從數量排名來看，其他四大行業不變，專業服務取代聯合辦公。電子信息科技行業獨領風騷，無論數量還是規模佔比都位居榜首。
