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香港實際按息回落/經絡按揭轉介市場總監 劉圓圓

時間:2017-03-20 03:15:56來源:大公網

  美國聯儲局一如市場加息四分之一厘,繼前年及去年年尾加息兩次後,今次已經是三年內第三次加息,市場關注美國是否正式進入加息周期。美國自量化寬鬆政策後,雖然多項的經濟數據造好,但經濟仍然未完全復甦,估計今次的加息是測試市場反應,長遠要看通脹及就業情況是否向好。

  今次美國加息對本港影響甚微,雖然美國累加0.75厘,港美息差拉闊,但現時香港銀行體系結餘仍然充裕,達2595億元,銀行之間的借貸成本低,除非有走資的現象,否則本港銀行無迫切性加息。而銀行為了爭取按揭市場份額,稍稍調低H按息,業主的供樓負擔未見有太大影響。

  現時一個月期的銀行同業拆息保持穩定,徘徊在0.44至0.45厘之間,而銀行未有因為美國加息在按揭業務上取態審慎,反而更加積極爭取市場份額。現時的香港樓價已突破2015年8月份的高位,銀行在估價方面亦追貼市價,並且稍稍調低H按的「H加」部分。再加上現時拆息相較去年加息前高達0.75%,已經回落至0.44%的水平,H按實際按息明顯較去年年尾低。

  供樓負擔未見加大

  根據經絡按揭轉介研究部的數據顯示,去年12月份的經絡按息(M-RATE)達1.998%,今年一月份則為2.036%,及至2月份按息回落至1.882%,顯示目前業主的供樓利率較去年低,低利率是維持樓價有利因素之一。

  以一個價值500萬港元的單位,承造七成按揭,還款期三十年,假若銀行加息25點子,將「P減」及「H加」部分上調,每月供款額僅上調數百元港元(詳見配表)。加息四分之一厘後,以私人物業家庭入息中位數3.6萬港元計算,使用P按及H按的買家,供樓負擔分別為37.9%及35.8%,負擔比率輕微上調,反映加息對實際供樓影響不大。即使加息0.5厘,供樓負擔仍然未超過40%。

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