圖：分析認為，二手樓價指數升破年半前的高位，但不代表樓市一定會展開另一波升浪 中通社

　　鴨脷洲誕生新地王以及二手樓價指數再創歷史新高，樓市即時出現非理性亢奮，有二手樓業主大幅提高叫價一成半，但這樣只會嚇退買家，令成交量進一步萎縮，樓市呈現乾升格局，樓價指數破頂指標作用不大。

　　勿過度高估新地王效應

　　鴨脷洲利南道住宅地皮躋身新地王，以一百六十八億元破紀錄高價成交，這與地皮擁有港島南區海景獨特優勢有關，不宜過分高估新地王效應對整體樓市拉動作用，況且過去已有例子證明高價投地不一定可高價出售，畢竟影響未來數年樓市走向的變數甚多，其中一個重要因素是本港住宅供應步入了高峰期，未來三、四年私樓潛在供應達九萬四千個，平均每年達二萬六千個，有助紓解供求失衡情況，樓市狂態不易重現。

　　樓價指數破頂乏指標性

　　同時，去年底樓市再加辣，進一步遏抑本地投資性需求，二手樓市寒氣逼人，至今未見明顯的起色。今年首兩月平均每月成交宗數隨時只有二千五百宗，比去年平均每月成交近二千九百宗的紀錄低位還要差一截。

　　就算近周二手樓價指數再度破頂，但指標作用也會大打折扣，原因只是由少量高價成交例子，拉高樓價指數，同樣少量低價成交例子，一樣也可推低樓價指數，指標性不大。

　　業主大幅加價嚇退買家

　　有二手樓業主因為賣地成績理想而心雄起來，大幅提高叫價一成半，恐怕會弄巧反拙，反將買家嚇退。眾所周知，供應增加、利率向上與經濟不穩，樓市下行風險愈來愈大，置業者入市態度變得更加謹慎，紛紛謀定而後動。

　　其實，本屆政府用了洪荒之力增加土地供應，賣地數量為上屆政府的二點五倍，惟樓價只升不跌的心理預期不是一時三刻可以改變過來。

　　無可否認，本港住宅樓價依然漲不停，從零九年初至今累積升幅約一倍半，即平均每年升幅達到百分之二十，持續的消耗性上升，令樓價遠遠超出普羅市民收入增長與負擔能力，令人憂心連續八年升浪已步入尾聲，或遲或早出現調整。

　　世上沒有只升不跌的資產價格，本港住宅物業也不例外，過去五年港府增加土地供應的效用，將會隨着住宅物業落成量增加而逐步浮現出來。

　　事實擺在眼前，未來五年私人住宅落成量平均每年約二萬零三百個，較過去五年的平均每年落成量大幅增加七成，供應量如此大量增加，二手樓將會面臨相當壓力，例如用家因為新單位落成而會選擇沽出舊單位，而投資客則會將新落成單位在市場放租，未來二手樓市場租售價格不約而同會承受一定壓力。

　　二手樓價指數升破年半前的高位，但不代表樓市一定會展開另一波升浪，畢竟有利樓市客觀環境已出現變化。