圖：二手成交未有配合樓價升勢，反映樓市呈現乾升格局

二手成交慘淡創歷史新低

差餉物業估價署上周公布最新數據顯示，去年十一月樓價指數升上306.6，按月上升百分之零點七九，升越前年九月的306.1高位，創出紀錄新高，且錄得連續八個月升幅，樓市好友異常亢奮，一廂情願以為樓市可以繼續長升長有。

正如署理財政司司長陳家強所言，當局在去年十一月初加碼推出需求管理措施之後，近月樓市已有所降溫，樓價升幅顯著放緩。又以去年十一月樓價指數為例，按月升幅不到百分之一，而去年八月至十月的三個月內，平均樓價升幅高達百分之二點六。

樓價指數破頂缺乏指標性

由此可見，樓市辣招加辣發揮遏抑投資需求的作用，港人購買第二個物業劃一徵收百分之十五印花稅之後，不但令樓市成交即時縮減，同時有助遏抑樓價升勢。

值得注視的是，即使去年十一月樓價指數升破前年九月的高位，但實際上只微升百分之零點二而已。由於美國在去年十二月加息四分一厘，加速推升本港銀行同業拆息，拆息按揭供樓支出實際上有所增加，不排除去年十二月樓價指數不升反跌。因此，樓市好友不要高興得太早。

今年樓價可能由頭跌到尾

事實上，中原地產最新數據顯示，去年十二月一手與二手樓成交宗數降至四百四十宗與二千八百宗，分別按月下跌三成與八成，反映當局加碼調控樓市有一定威力。

最令人吃驚的是，去年二手樓成交只有三萬四千六百宗，按年減少百分之四，並創下歷史新低水平，比○三年沙士時期的三萬五千六百宗還要低。至於全年二手成交涉及金額有二千三百三十八億元，按年下跌百分之三，亦為三年來最少。

從上述數據可知，二手成交未有配合樓價升勢，反映樓市呈現乾升格局，所謂樓價破頂，只是假象而已，由少量高價成交造成，市場參考指標作用大打折扣。

即使樓市破頂，但在全球利率趨向正常化與環球政經局勢不穩的情況下，市場並非一面倒看好樓市，其中中原集團主席施永青估計今年樓市由頭跌到尾，上半年樓價下跌百分之三至五，而下半年跌幅擴大至百分之五點八。

從樓市呈現樓價見新高與成交創新低的兩極化表現，樓市重現大牛市之說難以令人信服。樓價已連續八年上升，當心這輪上升周期已到尾聲，今年樓市有可能迎來○八年以來最大跌幅。