文｜中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　政府在11月突擊推出新辣招，所有第二套房買家和非本地買家的從價印花稅均須劃一提高至樓價之15%，急促冷卻入市意欲。由於新推出的加稅措施不適用於非住宅物業，而當前市場有大量資金需要尋找出路，部分資金將轉投非住宅市場如工商舖、車位類別，當中以寫字樓及車位最受注目。

　　今年住宅H按成焦點，連番出現減息潮，其實工商舖按息亦已靜悄悄向下調整。現時工商舖按揭實際息率介乎2厘至3厘，但平均按息已較去年下跌約0.5厘，部分銀行加大力度積極吸納工商舖按揭客戶，為工商舖物業提供H按計劃，並下調按息低至H+1.7%，實際息率僅約2.18厘*，個別銀行更為優質及大額按揭客戶提供低於2厘之工商舖按息。

　　工商舖按息一向遜於住宅樓按，但今年兩者息差已進一步收窄，由以往差距約0.5厘至1厘，降至現時約0.25厘至0.5厘，個別銀行提供之工商舖按息更進一步貼近住宅按息，差距僅達0.1厘至0.2厘。與住宅按揭不同，銀行普遍不會向工商舖按揭客戶提供現金回贈，亦不會提供現時流行於住宅按揭的高息存款掛鈎優惠；然而今年卻有個別銀行將上述優惠延伸至工商舖，提供現金回贈高達0.6%，又或提供與按息一致的高存息優惠，變相用家可進一步降低淨利息支出。

　　不過，工商舖物業質素參差，按息亦出現頗大差幅，銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出貸款息率，例如甲級寫字樓逾千萬按揭額之息率可低至H+1.5%（現約1.98厘），非核心商業區的乙級寫字樓按息則獲批P-2.25%（現為3厘），息差可達1厘。工廈及商舖亦存在類同情況，甲級工廈與一線旺舖的按息對比舊式工廈與人流少的商舖，按息差距亦可逾1厘。

　　（以12月2日之1個月HIBOR 0.48%計算）