圖：過去四年，土地購置面積增速大部分時間為負，待開發土地面積增速也呈現出下行趨勢，土地供應的減少加速了房地產庫存去化的進程
文 | 興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家、興業研究副總裁 魯政委
市場普遍認為，內地房價存在着「三年一周期」的特徵：從70大中城市二手住宅價格指數來看，中國主要城市的房價增速大約每三年會經歷一個「上漲─下跌」的輪迴。這是房價的周期，而房地產投資的周期卻鮮有人關注。事實上，中國的住宅新開工面積波動也具有鮮明的周期性特徵，而這種周期性特徵在近年來發生了重要變化。同時，供地、房地產銷售與投資之間的聯動關係也發生了改變。
本文將圍繞房地產周期的新特徵展開討論。
1、房地產周期的新變化
以2012年7月為分界，中國的房地產周期發生了四個重要變化。
第一，新開工漲跌周期縮短。在2012年7月之前，中國住宅新開工面積增速大約每兩至三年會經歷一輪「從上漲到下降」的波動。然而，2012年7月之後，新開工增速的波動周期已顯著縮短，目前只有十五個月左右。
第二，銷售相對於投資：從領先到同步。2012年7月之前，商品房銷售增速往往領先於房地產投資增速，銷售增速見頂早於投資增速見頂約半年以上。例如，在2009年至2011年的房地產周期中，房地產銷售增速於2009年11月見頂，但房地產投資增速在2010年5月見頂。但在2012年7月之後，商品房銷售增速和房地產投資增速呈現同步變化。例如，今年房地產銷售增速和投資增速同時在4月見頂。
第三，供地與新開工：從領先到幾近同步。2012年7月之前，住宅用地供應的增速領先於住宅新開工面積的增速。在2009至2011年的樓市周期中，100城市住宅地供應面積增速在2010年2月見頂，而住宅新開工面積增速在2010年7月見頂。2012年之後，住宅地供應增速與住宅新開工面積增速的變動時點更為接近。在當前所處的樓市周期中，100城市住宅地供應增速在2016年3月見頂，而住宅新開工面積增速在2016年4月見頂。
第四，新開工與施工：從領先到同步。2012年7月之前，住宅新開工面積增速領先於施工面積增速。例如，在2009年到2010年的樓市周期中，新開工面積增速於2010年5月見頂回落，而施工面積增速直到2011年2月才見頂回落。二者相差9個月。2012年7月之後，新開工面積增速和施工面積增速的變化時點更為接近。2012至2014年的樓市周期中，新開工面積增速於2013年2月見頂，施工面積增速在兩個月後見頂。新開工面積增速在2014年2月開始回調，而施工面積增速在2014年3月開始回調。
2、樓市新特徵的背後
房地產周期的變化，實際上體現了2012年前後中國樓市政策的三大變化。
首先，2012年7月起，政府開始徵收土地閒置費。2012年6月，國土部發布《閒置土地處置辦法》，對未動工開發滿一年的閒置土地按出讓或劃撥價款的20%徵繳土地閒置費，對未動工開發滿兩年的閒置土地可以收回使用權。這一辦法從2012年7月起開始實施。土地閒置費的徵收有效減少了開發商的囤地行為，使土地供應增速和新開工增速的變動時點更加接近。
其次，2012年後中國土地供應的順周期特徵有所減弱。在2009年到2010年初，隨着住宅價格的攀升，100城市的住宅地供應面積也出現了快速的增長。而在2013年，儘管住宅價格同比漲幅持續擴大，住宅地供應面積的同比增速卻在2013年2月觸頂，而後波動下行。2016年的前九個月，住宅價格同比增速走高，但住宅地供應面積同比增速並未出現明顯的提高。
順周期的土地供應使開發商在樓市火熱期購入大量土地。考慮到從土地購入到投入開發需要一定的時間，加之可能存在的囤地行為，購置的土地可能需要一定的時間才會被逐步消化。這導致樓市銷售熱度退卻後，新開工面積和房地產投資仍然能夠在短期內保持一定的增長。而當土地不再順周期供應後，房地產銷售對投資開工的影響時間縮短。這不僅使銷售與投資開工的變動時點更為接近，也使新開工面積的反應更為敏感，引起新開工面積增速的波動周期縮短。
再次，土地供應有所減少。2012年末至今，土地購置面積增速大部分時間為負，待開發土地面積增速也呈現出下行趨勢。土地供應的減少加速了房地產庫存去化的進程，使新開工面積對施工面積的影響更為明顯，導致新開工面積增速與施工面積增速的變動時點更為接近。
3、房地產投資展望
了解房地產周期的新特徵對於預測明年的房地產投資有着重要的意義。
一方面，過去有一種觀點認為，房地產投資增速滯後於房地產銷售增速。因此，今年的樓市繁榮可能對明年一季度甚至上半年的房地產投資起到支撐作用。然而，現在房地產銷售與投資的變動時點更為接近，加之樓市政策收緊，明年的房地產投資增速可能隨着銷售增速的下滑而回落。
另一方面，考慮到土地供應增速與新開工面積增速的變動時點更為接近，擴大土地供應將更快地影響到房地產投資。這意味着，如果明年土地供應增速有所回升，將對房地產投資形成一定的支撐。
