圖：土地供應固然重要，但樓市成交量更加重要。今年樓市成交量仍然少於去年，二手成交更有機會跌至有紀錄以來新低

        文 | Q房網．香港董事總經理 陳坤興

　　近日樓價以至土地供應的問題，再次成為社會備受關注的熱門話題。相信在明年初特首換屆選舉前，樓市問題仍然會是市場的焦點，正如特首所言，人人都希望可以「住得其所，有瓦遮頭，要買得起、租得起可以負擔得起的樓房。」

　　筆者從報章留意到，兩項關於香港排名的國際性調查，首先是英國智庫機構Z/Yen Group最新公布的全球金融中心指數排名（GFCI），在全球87個金融中心排行榜上，香港排名第四，僅次於倫敦、紐約和新加坡。其次的調查是瑞銀財富管理（UBS）發表樓市泡沫指數報告，在18個監察金融中心城市中，香港在報告中泡沫指數排第六，但亦屬於樓市出現泡沫的級別。

　　當然我們亦希望在全球金融中心的排名中，可以愈前愈好，與此同時，在樓市泡沫的排名則可以排到最低。但作為國際金融中心，樓價難免較高，樓市出現泡沫的機會亦自然比較高。

　　不過，隨着過去一年樓價稍為回落，本港樓市泡沫的風險亦已顯著降低。按差餉物業估價署的全港樓價指數，今年7月份的樓價指數是281.4，比對於去年9月份高位306.1，整體樓價已回落8%。受惠於樓價回落，根據瑞銀樓市泡沫報告，現時香港樓市泡沫指數為1.52，而在去年2015年的報告中指數高達1.67，排名亦由去年的第二位，降至今年的第六位。

　　成交量仍低於去年

　　在去年的報告中，香港排名僅次於英國倫敦，在今年泡沫排名已較加拿大溫哥華、英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼及德國慕尼黑為低，再者按瑞銀的計算，指數高於1.5就列作泡沫級別，換言之現時香港的情況已回落至邊緣位置。

　　根據報告的分析，以一個具經驗服務行業僱員的薪酬計算，在2015年需要21年的薪酬才可以在市中心附近，購入一個面積約60平方米（約646平方呎）的單位，但今年的情況已明顯改善，現時只需要18.5年的薪酬。

　　從報告分析反映，香港樓市泡沫的情況已稍為改善，當然亦正如特首梁振英日前在智經研究中心周年晚宴所言，「今日的樓價較高峰時回落，將來如果這個持續的低息環境結束，如果利息上升導致樓價下跌，我們不能夠就此滿足，不能夠就此說因為樓價下跌，所以政府和社會便可以滿心歡喜，因為即使樓價因加息下跌，我們供應不增加的話，香港人住屋的質素仍然是不會得到改善的。」

　　筆者亦想補充，土地供應固然重要，但樓市成交量更加重要，筆者上星期已經提到，雖然過去一季一、二手交投均創近年新高，但整體而言，今年樓市成交量仍然少於去年，二手成交更有機會跌至有紀錄以來新低。筆者認為趁泡沫風險回落，現階段可考慮適度減辣增加交投。