圖：市場估計八月一手樓銷情將突破二千個，為近年來最好的一個月

        文| 大衛

　　近期多個新樓盤銷售反應不錯，除了受惠全球央行繼續大開水喉之外，新樓盤以實用面積二至三百方呎細單位為主打，折合樓價可低至四百萬元以下，買家較為容易「上車」，加快新樓盤銷售速度，予人樓市有景的錯覺。細價樓大氾濫，實際反映市場購買力有問題。更重要的是，細價樓買家持貨能力一般較弱，一旦經濟與樓市急速下行，業主斷供物業風險自然較高，成為樓市潛在計時炸彈。

　　新供應急增近兩倍

　　最近數月新樓銷情不俗，單日不是售出七至八成單位，就賣個滿堂紅。樓市市況突然之間好轉，與英國公投脫歐之後，全球央行繼續減息與加碼量化寬鬆規模不無關係，意味貨幣將會繼續貶值，迫使資金加速投向「磚頭」保值。

　　事實上，新樓盤買家之中，投資客比重明顯有所上升，個別樓盤比重更高達六成，買家顯然無懼雙倍印花稅，預期資產價格漲勢未止。

　　二萬單位消化吃力

　　市場估計八月一手樓銷情將突破二千個，為近年來最好的一個月，予人樓市有景、重踏升軌的錯覺。其實，本港樓市調整仍未完，迄今樓價較歷史高位下跌約近一成，況且本港以至全球經濟大環境仍在轉壞之中，樓價再次破頂的機會暫時不大。

　　同時，近月推出新樓盤以實用面積二至三百方呎的細單位為主，即使呎價萬多元，但涉及樓價可低至四百萬元以下，買家較為容易「上車」，尤其是吸引首次置業者入市，因而有利新樓盤銷情。

　　買家持貨能力一般

　　鑑於近期細單位吃香，地產商一窩蜂大量興建二、三百方呎蚊型單位，這類單位在未來數年供應量將會大增，成為樓市潛在一大隱憂。根據仲量聯行資料顯示，一六至一九年的四年間，實用面積四百三十方呎以下的細單位供應量達二萬個，平均每年供應五千單位，高出過去十年平均供應量接近兩倍，預期市場消化十分吃力，怪不得地產商鬥快推盤，紛以遠期樓花方式開售，以鎖定手上利潤。

　　樓市潛在計時炸彈

　　值得注意的是，細價樓買家持貨能力一般，從不少買家選擇由地產商提供較高成數的按揭可見一斑，遇到經濟與樓市急速下行，斷供物業風險自然較高，成為樓市潛在計時炸彈。

　　即使有分析估計今年本港樓價有望由跌轉升，但現時客觀環境而言，樓市調整期將會持續一段時間，美國年內加息的可能性存在，資產泡沫有爆破風險，其中野村證券預測本港樓價在現水平再跌百分之十。

　　傳聞長實地產（01113）高價放售手上物業，包括中環中心，李嘉誠如何看後市，大家應心中有數。