筆者做了地產代理三十三年，但從未見市場被消費者情緒影響如此巨大！香港理工大學曾定期發表「香港住宅樓宇BRE信心指數」，筆者一直都很欣賞由此角度了解市場！金融海嘯前，消費者情緒影響樓市的時間並不長，一年裏面大概只有兩個月左右，準買家是會被新聞消息困擾購買意欲。但到了近年，由於貧富懸殊及社會撕裂的關係，消費者情緒影響市場便愈來愈大了。

　　消費者情緒左右市場

　　年前筆者撰文評論本港樓市出現Halloween（萬聖節），認為鬼雖然是假的，但一樣以嚇到人。因期望樓市爆破而衍生的劈價勢，這些劈價勢不是因為市場因素而形成的，而是由於市場期望而形成的。這些看淡的能量，雖然一直也困擾?市場，但每次最後也敵不過市場強勁的基本因素，一段時間後，樓價又再次回升。

　　惟當去年美元強勢後，令香港市場減少前進的動力，不但影響零售及出入口表現，樓市亦間接剎停了升勢。於是，樓市Halloween就在去年十月的時候趁?加息主導了大局，令劈價勢真正出現。但市場情緒因素雖然可以令市場波動，卻不可能改變市場基本結構，所以筆者認為，樓價始終只能在結構不變的範圍下調整。

　　我們用數據看一看，怎麼去分辨樓價真跌或者假跌了，如果樓價是拾級而下的，就是真跌！即是說，樓價找到谷底之後一段時候再繼續向下調整，一浪比一浪低，是為真跌勢。

　　然而，若樓價找到谷底後再出現反彈，在反彈找到的新價位之後，即使面對波幅，價格依然會高過上一個樓市谷底的話，這就是假跌！甚至乎嚴格來說，樓價仍然在上升軌道中。

　　屯門樓市上半年見底

　　我們以屯門二手市場做一個舉例（見配圖）。屯門樓市已經在上半年找到谷底了，在今年一月份之後至今，其實都是一個橫向的鞏固期；而上一個谷底，筆者認為是2013年1月至2014年2月，這個谷底是橫向鞏固了一年才形成的，筆者認為牢不可破。如果市場再受情緒所衝擊，第一道防線要突破過去半年鞏固形成的價位，但要跌得低過2014年的谷底，樓市才算是拾級而下的轉勢。

　　走哪一條路，雖然要待市場告訴我們，但筆者個人相當看好，等樓市大跌是很危險的，現在可貴的上車機會是本屆政府以各種政策配合時勢而得來，但既然市場跌價是因消費者情緒而產生，當有一天負面情緒退減後（如美元大跌令香港樓價上升壓力大增），又或者在經濟轉型下雖有負面消息出現，但所謂轉型就有人被淘汰，亦有人接收市場，當接收市場的一群發出好消息之後，市場就會一下子轉悲為喜；那時，樓市空前穩健的結構就會成為樓價上升的因素了。

　　現在說樓價不跌，是十分令人討厭的事，但是市民期望地產代理說的是真話，大家不妨可以參考一下。