恒生指數今年漲勢喜人，IPO市場更是火爆異常，惟餐飲零售業仍未擺脫低潮，商舖空置率居高、寫字樓租金下行。金融與實業的反差如此強烈，令人感到困惑，但其實這都是經濟轉型期的正常表象。

　　相較而言，金融市場屬於「快變量」，可以更快釋放轉型紅利。本輪A股龍頭相繼赴港上市，不僅幫助港股IPO融資額取得全球第一，更重要的是徹底改善了市場板塊結構，科網股權重從2019年的不足5%，升至目前約35%至40%的水平。指數行情愈發由新經濟公司主導，外資對港股的觀感自然也有所變化。

　　實業轉型的過程則更加緩慢，陣痛期也會更長。近兩年來，內地電商品牌、外賣平台、Call車APP先後登陸香港，深刻地改變了港人消費習慣。此類平台經濟具有極強的網絡效應，在降低邊際成本的同時展現出明顯的效率優勢，香港傳統行業因此感受到巨大的競爭壓力，不少本土連鎖老店紛紛宣告結業，進而衝擊到租務市場表現。

　　事實上，香港雖然長期標榜自由經濟體典範，但真正參與到國際化競爭的行業十分有限。除金融、航運等個別領域外，諸多企業陷入到故步自封的狀態：通過行政壟斷或資本壟斷構築起競爭壁壘，在封閉的市場環境下進行「最適化」演變，建立起「高租金、高人工、高溢價」的商業生態，但也失去了主動與外界交流的積極性。筆者稱之為「加拉帕戈斯綜合症」。

　　業主需看清市道真貌

　　我們必須要清醒的認識到，零售行業過去的穩定格局已經開始瓦解，租金下行也不意味着經濟衰退，而是商業模式轉型的映射。在此背景下，商舖業主若一味堅持，寧可丟空也不減租，最終結局難言樂觀。說到底，抗拒競爭的消極心態才是阻礙香港轉型的最大挑戰。