圖：曹德明表示，業主若減租後，仍未能覆蓋供款成本，往往考慮轉租為賣。\資料圖片

　　市場一直有「迷思」，認為業主一旦調低舖位租金，或會導致估值降低，而遭到銀行收回貸款（call loan），因此寧願閒置也不願減租。金管局副總裁阮國恒多次澄清，這說法完全違反風險管理，業主若放棄出租，反而是沒有租金收入。他強調，這並非銀行的風險取態，若是商業客戶按揭貸款正常還款，銀行是不會要求客戶提前還款。

　　此外，市場傳聞有部分銀行降低了物業估價。阮國恒表示，這也是市場「迷思」之一，主要原因是現時本港銀行體系不會自行對物業進行估價，而是參考市場上兩至三家估價行提供的市場數據，因此，所謂「銀行降低物業估價」的說法，根本無從說起。

　　還清按揭業主或傾向丟空

　　減租不一定直接導致Call Loan，但可能因業主收入減少或市場整體租金回落，而令物業估值下跌。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，租金下跌確會影響物業估值，而有承造按揭的零售舖業主，若發現減租後，仍未能覆蓋供款成本，往往會考慮轉租為賣，出售舖位鎖定利潤。至於一些實力雄厚的業主，持有的零售物業已「full pay」（全額付清），沒有承造按揭，基於資產保值考量，他們寧願保持物業空置也不願下調租金，以免影響物業的市場估值。

　　租金入息大減 銀行或審視信貸

　　那麼減租與Call Loan有什麼關係呢？其實主要是業主的財務影響，例如減租降低物業淨營運收入，可能影響還款能力；商業貸款通常要求債務服務覆蓋率達標，減租亦可能導致違約。此外，減租反映市場需求疲弱，可能導致物業價值下降，推高貸款價值比率（LTV），增加銀行風險。儘管如此，香港Call Loan情況較罕見，金管局的政策也為按時還款的借款人提供保護。

　　金管局去年聯合「銀行業中小企貸款協調機制」推出的九項支持中小企措施，當中明確指出，銀行不會要求按時還款的按揭客戶提前還款，亦不會單純因為抵押品價值變化而調整客戶的信貸額度。銀行業在過去艱難時期一直支持中小企，並以包容的態度支援一些持續面臨經營困難和資金壓力的客戶。