以市場學角度來說，從來都有財富效應，但以前的財富效應往往都是和泡沫經濟如影隨形的，但在新常態的經濟，逐漸轉向以宏調為主導的中國經濟，而正因為中國經濟會自我去除泡沫，因此新常態經濟在低泡沫之下形成的財富效應，是一股更強勁有力的市場霸主，我們必須要盡早認識從未出現過的市場現象。

　　什麼叫財富效應？即資產增值引起衍生的新購買力，今次財富效應算是筆者做了三十多年地產以來，第二次比較強橫的財富效應。第一次是在九十年代，1994至1997年那段時間的財富效應是很大，但那時是按揭泡沫，不是真的購買力。今次在樓市辣招抑壓樓價，由2010年至今的七年時間裏，我們的按揭比率很低，按揭息口非常低，而且實際的供樓負擔對比收入相當低。

　　到了今天，香港的財富效應有多利害？根據2016年人口普查，六成半住宅物業已經是供滿了按揭，如果我們用這個邏輯來推演，香港供滿樓的住宅單位很大機會超過100萬。那100萬張現金契，只要一年衍生6%的購買力，其實已經足以接收2017年的住宅總成交。即是說，市場就算所有打工仔不可以單憑工資買得起樓，單是財富效應已足以接收所有在樓市辣招下收縮的少量成交。

　　我們要留意今次財富效應，如是真的財富效應，大家可能要面對樓價升速加快。現在樓價是2009年的3.2倍，是2007年的3.6倍，這些升值就是財富效應購買力，所以筆者一直認為只用人均入息收入去評估樓價高低和實質購買力，超離地！極過時！

　　筆者相信未來兩年樓價升幅將更大，樓市辣招因為抑制市場成交量變得很低，而有錢的人多了很多，最後這個金字塔遊戲自然是最有錢的人來掌握。要樓市升勢放緩，一定要增加成交量，才能令財富效應減少對市場的控制。另外，很多本來有能力買樓的人，因為樓價升得急而買不到，他們很大機會成為租客，當原本有能力的人成為租客之後，租金會上升。因為原本是買樓的，將其購買力放在租金，第二階段租金會上升，之後又會製造第二次升價循環。