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從經濟學解釋業主惜售因由

時間:2017-10-24 03:15:39來源:大公網

  Q房網.香港董事總經理 陳坤興

  施政報告過後,新盤市場持續熱鬧,加上在業主惜售環境下,整體二手市場維持旺價不旺市的格局,個別屋苑呎價繼續屢創新高,連帶部分公屋的呎價亦突破一萬元的高位,難道公屋呎價過萬,亦已成為樓市新常態?

  樓市持續旺價不旺市,究竟是如何形成,或者我們可以從今年諾貝爾經濟學獎的得主塞勒(Richard Thaler),其學術研究的經濟現象作解釋,正如今屆諾貝爾獎評審委員會的聲明所說,塞勒的行為經濟學(Behavioral Economics/Behavioral Finance),貢獻在於在分析人們的經濟行為與心理活動之間架起了橋樑,使經濟分析變得更符合人性,他的研究拓展了行為經濟學的研究範圍,不僅對每個人有幫助,對整個經濟市場的研究和決策也很有幫助。

  作為行為經濟學之父的塞勒,其研究充其量只是微觀經濟學的一個分支,綜觀本地多間大學的經濟學系的課程,行為經濟學亦只是其中一個選修科目而已。行為經濟學之所以別樹一格,皆因他顛覆傳統經濟學的假設,其學說亦相當實用性,對於解釋社會上的一些經濟現象有幫助。

  傳統理論認為人們取得的物品願付出的價格,和失去這物品而要求的補償,兩者的價格應沒差異,即不論身為買家或賣家,對同一件物品的估值都一樣。

  套用在樓市身上,業主願意按市價出售單位,而買家亦傾向按市價購入單位,不過塞勒早於1980年已提出稟賦效應(endowment effect),證明現實上人往往是避免損失,人們在擁有某種東西時,會比他們在未擁有之前,更看重這件物品的價值。

  相信大家亦明白,隨着過去樓價持續上升,擁有物業亦成為不少業主資產增值的一大方法,按稟賦效應業主會傾向避免損失,亦將自己的單位以高於市價放售,除非急於套現才會願意割價求售。特別是對於公屋業主來說,其持有的公屋往往是屬於他擁有最重要的資產,加上大多屬於自住,因而會更加看重其持有的單位而不願割價求售。

  總括而言,在現時低息環境下,持有單位的成本相對較低,再加上稟賦效應說明在現時環境下,樓價持續上升,業主反而「更加唔捨得賣」,傾向更惜售,事實上現時二手市場確實不少業主以遠高於銀行估價的天價放售,反映業主惜售心態,同時間未入市的買家自然不會盲目追價,買賣雙方膠着,自然令交投更淡靜,整體樓市自然是只旺價而不旺市。

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