特首林鄭月娥將於十月發表任內第一份《施政報告》，近日已見特首及有關官員放風，對於有關重中之重的香港樓市，政府會有很大突破性的發展。政府將會以公私營合作的模式推出首次置業計劃，幫助港人上車，預計有關的樓價將會是現時市價的一半。但與此同時，打算上車的市民亦要符合一定的條件，才能成為合資格的買家。包括買家是香港永久性居民；是首次置業的人士（過去十年未曾擁有物業）；物業不可轉讓或向市場賣出（只能以原價賣回給政府）；申請人的入息上限為介乎52001元至72000元等（所有條件限制以政府公布為準）。

　　當市民看到特首及其官員發表有關首置盤時，很自然會問地從何來？而政府亦有解釋，首置盤將會以公私營合作的模式推出。現時持有大量農地儲備的私人地產發展商分別是恆基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、長實地產（01113）及新世界發展（00017），市場預計政府將容許發展商手上的農地改變土地用途，換言之，由原先不值錢的農地變身為最值錢的住宅用地，難怪上星期五四隻地產股都齊齊急升。擁有最多農地（多達4480萬方呎）的恆基地產升幅最為顯著，上周五上升6.0%，報52.85元，其餘的升勢亦相當不俗，新地上升3.56%，報133.7元，長實上升3.6%，報68.35元，新世界上升5.65%，報11.22元。

　　要知上述四大農地儲備發展商所擁有的土地面積超過一億萬方呎，究竟政府最終會釋放多少農地給予發展商去賣樓，要待政府進一步公布。不論如何，在下個月施政報告出台之前，相信上述四大發展商的股價仍有一定的炒作空間。始終當中所牽涉的利益極大，若然所有農地都可以改變土地用途用作起樓（當然筆者認為可能性不大），土地價值即時轉變，那麼現在的股價仍未能反映其實在的價值。

（筆者持有恆基地產）