圖：內地嚴控非理性對外投資，內企在港投地步伐將會放慢

　　本港住宅樓市表面風光，近月銀主盤數目有增加趨勢，有物業拍賣行收到宗數顯著倍增，相信與近年「財仔」按揭比重急增有關。由於「財仔」按揭條款較為苛刻，利率比銀行為高，物業斷供、收回拍賣的風險甚大。令人不安的是，銀主盤增加預示地產發展商提供高成數按揭的後遺症開始浮現，對樓市是一個重要警號。

　　物業斷供收回拍賣趨增

　　今年上半年本港經濟表現優於預期，增長百分之四，表面上支撐本港住宅樓價持續在歷史高位徘徊，予人抗跌力十足的感覺，但實際上暗流洶湧。

　　近月銀主盤數目有增加跡象，有關當局不能掉以輕心。據知，有物業拍賣行收到銀主盤數目顯著上升，由年初的每月數宗，激增至本月的二十多宗，情況並不尋常。

　　高成數按揭後遺症浮現

　　近年地產發展商透過旗下財務公司提供高按揭成為常態化，令財務公司提供一手樓按揭比重持續上升，其中明年落成的樓盤之中，約有百分之二十四的單位，按揭都是來自財務公司。眾所周知，「財仔」按揭借貸利率較高，有極端例子年息接近五十厘，令物業斷供、收回拍賣風險甚高。

　　銀主盤增加反映地產發展商提供高成數按揭的後遺症開始浮現，是一個重要警號，反映個別業主承受不了高息按揭，供樓出現問題，是經濟與樓市轉弱的重要信號。

　　其實，樓市潛在下行風險不斷增加，未來五年本港平均每年住宅落成量超逾二萬個，比過去五年落成量高出百分之七十五。同時，當前住宅樓價比一九九七年的高峰期還要高出百分之九十四，置業負擔比率上升至百分之六十七新高，較過去二十年的平均百分之四十五為高，樓價與市民購買力差距進一步擴大。

　　樓盤低價促銷有啟示

　　更重要的是，個別地產發展商開始改變售樓策略，傾向求量不求價，加快去貨速度，這與上半年售出近萬單位、樓市開始「食滯」有密切關係。

　　踏入下半年，新樓盤銷售速度明顯減速，即使地產發展商提供高成數按揭，但未必對新樓盤銷情有較大幫助，只有低價開售才能產生促銷作用，預期有更多地產發展商採取低價促銷售樓策略，迫使二手樓價業主減價，跟着引發樓價連鎖性調整。

　　另外，內地嚴控非理性對外投資，內企在港投地步伐將會放慢。一五年至今港府共推四十七幅住宅地皮，其中十七幅為內企投得，單是今年推出的七幅住宅地，內企已奪得六幅。隨着內地着力金融去槓桿與加強管理跨境資金流動，內企在港投地積極性預期會降低，對住宅地價影響不容忽視。

　　一旦地價瘋漲受控，制約樓價升幅，甚至掉頭回落，這可以解釋相繼有地產發展商採取低價促銷售樓策略因由所在。