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內房泡沫達極限 君子不立危牆下

時間:2017-08-11 03:16:15來源:大公網

  圖:評價房地產是否存在泡沫可以從三個指標來看,分別是:房價收入比;房價租金比;戶均住房套數

  房地產位於發展周期的什麼階段?筆者認為,目前的中國房地產正站在珠穆朗瑪峰,無論往哪個方向走,都沒有「高處」了。下行,只是時間和空間的問題,而政府所期待的是軟着陸。判斷價格拐點何時發生,類似於判斷一堵傾斜的危牆何時倒塌。房價拐點何時到來並不重要,重要的是,君子不立危牆之下。\國泰君安首席經濟學家 林采宜

  評價房地產是否存在泡沫可以從三個指標來看:房價收入比;房價租金比;戶均住房套數。目前,中國城鎮的平均房價收入比已經超過20倍,一線城市甚至高達50倍以上(發達國家的平均房價收入比低於10倍),而租金收益率普遍低於無風險收益,一線城市的租金收益率平均在1.5%-2%之間(從海外房地產租售市場來看,正常情況下租金收益率應該高於無風險收益)。從總量上看,全國城鎮居民的戶均住房套數已經超過1.05套,總體供求不存在失衡。上述三個指標共同驗證了一個結論:中國房地產市場存在泡沫。

  地產價格取決於供需關係。從政府調控的角度看,調控需求主要靠稅收。持有成本決定了投資者的持有意願,或者說,持有房地產的成本和機會成本決定了房地產的投資性需求。從調控供給的角度看,土地制度的改革才能使供給端的伸縮反映市場需求。縱觀房地產市場較為穩定的發達國家,基本上也是這兩招,稅收政策調控市場需求,土地改革和自由交易使得供給反映需求的變化。

  調節稅收結構抑制房價

  就綜合稅率而言,目前中國為30%,低於大部分發達國家(發達國家的綜合稅率平均為38%至43%),但在稅收結構方面也存在不少問題。

  從一般的稅收體系來看,流轉稅、所得稅和財產稅是一個國家最主要的三種稅收來源,其加總佔全部稅收的90%以上。流轉稅是針對銷售商品或提供勞務的流轉額徵收的一類稅收。由於商品和勞務的交換無處不在,這就決定了流轉稅的徵稅範圍十分廣泛:流轉稅形式上由商品生產者或銷售者繳納,但其稅款常附着於賣價,易轉嫁給消費者負擔,表面上看,納稅者為企業、機構,但本質上是由所有消費者共同承擔的商品和勞務成本。因此流轉稅也成間接稅。中國目前流轉稅主要有增值稅、消費稅和關稅,佔所有稅收收入的一半左右。遠遠高於發達國家(美國的流轉稅只佔稅收總額的20.4%)。

  針對所得額和財產規模的徵稅皆為直接稅,前者稱所得稅,後者稱財產稅。稅法規定應當徵稅的所得額包括生產經營所得(如利潤等),提供勞務所得(如工資、薪金、勞務報酬等),投資所得(如股息、利息、特許權使用費收入等)和其他所得(如財產租賃所得、遺產繼承所得等)四類。所得稅按照納稅人收入的大小來確定稅收負擔,財產稅則是對納稅人所擁有或屬其支配的財產數量或價值額徵收的稅。包括對財產的直接徵收和對財產轉移的徵收。直接稅共同的特點就是富人多納稅,窮人少交稅。以富有群體為主要納稅對象。中國對財產的徵稅主要有房產稅、契稅、車船使用稅,間接稅佔所有稅收的20.42%,遠遠低於發達國家(美國直接稅佔78.92%)。

  從上述稅收結構可以看出,降低流轉稅,例如提高所得稅起徵點、降低增值稅等措施可降低低收入群體的稅收負擔,而增加財產稅則針對富人群體的稅收。房產屬於財產,開徵房產稅可以降低爭先恐後去負債擁有房產的衝動,對於改善社會收入分配和抑制房價上漲是一種長效機制。

  戶籍改革解決入學剛需

  把教育資源綁定房屋產權和戶籍的學區房制度是中國大中城市特殊的政策,這也是戶籍制度遺留下來的弊端之一。由於優質教育資源的稀缺,導致學區房的價格高企,租(購)房者為了子女獲得好的教育,支付巨額的房屋溢價給房東(售房者),這是一種扭曲的溢價機制,居民為優質教育付費,不是付給教育機構,用來改善師資待遇和教學設備,創造更好的教育環境,而是付給房東,這種資源錯配的結果一方面是學區房房東的不勞而獲,另一方面,公立學校卻無法從居民支付的高額教育溢價中得到任何補貼,租購同權本質上沒有改變這種機制,高房租和高房價一樣,都是對房東的補貼。

  當然,租售同權使得一部分家長從購房轉向租房,短期的經濟壓力有所減輕,但這將進一步推升租金。同時,對於緩解城市教育資源緊缺毫無幫助。

  真正解決因戶籍需求而買房的這部分「剛需」,應該從改革戶籍制度入手,徹底取消戶籍和居民醫療、教育及其他城市公共福利的捆綁。而解決青少年的入學難問題應該發展私立學校,增加教育供給,讓居民給優質教育支付的溢價直接支付給教育機構,這樣才能刺激供給的增加。

  換句話說,只要學區房制度不改變,租也好,購也好,資源的配置扭曲總是存在。只要不發展私立教育,讓教育和房產脫鈎,就無法增加優質教育的供給,同樣也無法緩解教育資源的緊張。

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