圖：一方面是房價持續大幅上升，城市競爭力被不斷地吞噬。另一方面是大片郊區土地種植玉米和小麥等農作物，默默地在為中國的農業貢獻着綿薄之力

　　守住部分大城市郊區耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？為什麼不能實事求是地解放一下思想，通過改革將這些一、二線城市中的部分農田用某種形式釋放出來？\交通銀行首席經濟學家 連 平

　　伴隨着城鎮化發展和居民收入水平的提高，城市購房需求必然持續大幅增長。一、二線城市產業基礎較好，市場經濟發達，就業機會多，且工資水平相對較高，通常是城鎮化過程中人口流動的主要方向，首次置業需求通常會持續較為旺盛。在經濟持續高速增長的條件下，大城市居民通常收入增長顯著且平穩，改善性購房需求也會持續增長。

　　住房供給存在結構問題

　　但房價長期以來居高不下，且周期性大幅上漲，加上貨幣投放過度，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對房價上漲推波助瀾。十多年來，有關方面在抑制需求方面已經採取了一系列措施，但效果卻很不如人意。既然如此，為什麼就不能順應市場供求關係，在合理管理需求增長的同時，有效地增加住房供給，平抑房價過快上漲呢？但事實上，迄今為止的供給問題並不是個總量問題，而是個結構問題。

　　長期以來存在一種觀點，就是中國人多地少，房價上漲的根源在於部分城市土地稀缺。從全國範圍看，中國人均擁有土地並不富裕，但房價上漲的主要表現在於經濟發達的一、二線城市房價上漲過快。過去兩年內，國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格累計上漲了11.87%，其中一、二線重點城市漲幅分別達到了40.3%和23.4%。今年以來在政策嚴控下，雖然城市群內的三線城市房價在一、二線城市房價大幅上漲的外溢效應推動下出現上漲，但總體看來，仍是一、二線城市房價上漲壓力較大。那麼這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

　　北京轄區面積1.6萬平方公里左右，迄今建設總面積僅為3480平方公里，城鄉建設用地佔土地面積15%左右，也就是說北京絕大部分土地仍處於農村狀態。而在城市建設用地中居住用地只佔28%，70%以上卻用於非居住用途。

　　於是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景象：一方面是房價持續大幅上升，居民購房成本大幅增加；勞動力成本和租金等成本持續大幅上升，導致城市競爭力被不斷地吞噬。另一方面則是大片郊區土地種植玉米和小麥等農作物，默默地在為中國的農業貢獻着綿薄之力。

　　一、二線城市可以說是中國經濟的棟樑。這些城市匯聚了國民經濟的主要產業，產出了中國約38%的GDP；尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎上，成為中國技術創新的發源地；這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味着國家的金融安全。

　　樓市管理需要解放思想

　　守住部分大城市郊區耕地的防線，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來，就是一種十分有益的探索。近年來，全國每年大約消失6萬個自然村。為什麼不能站在全國統籌的角度、通過這些自然村的復墾來置換大城市合理地佔用農田、平抑城市過高的房價呢？

　　國際大城市的土地利用結構與中國大城市相比明顯不同。紐約和東京居住用地佔城市建設用地面積的比例分別為44%和73%，而工業用地佔城市建設用地面積分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個數字分別為28%、29%；26%、22%；32%、36%。大城市居住用地佔比較高既是城鎮化的必然結果，也是產業結構高級化和經濟發展水平提高的客觀表現。該佔比持續提高，是通過工業用地和農村用地佔比逐步縮小來實現的。如果一個城市不能伴隨經濟發展規律同步適時調整這一佔比，那麼住房價格持續上升就難以避免，因為市場供求關係會長期處在供不應求的狀態。

　　中國房地產市場存在着一對基本矛盾，即需求側的市場經濟與供給側的計劃經濟之間的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府說了算，而人口流向和住房需求則由市場經濟規律主導。毋庸諱言，將更多的土地批給工業用地可帶來招商引資效應、地價高些可增加賣地收入、房價走高有助於持續帶來較多稅收收入。

　　建立房地產市場管理長效機制，必須真正解放思想，突破傳統思維，站在戰略高度，一切從實際出發，摒棄「作繭自縛」。除了需求管理和市場價格管理外，長效管理機制最為關鍵的仍是供給管理，主要解決三個問題。

　　一是真正確立供給側最為重要的理念，切實尊重經濟規律，並以此為出發點來謀劃相關的體制機制改革。二是通過落實強制性機制，督促地方政府持續保持土地供應的意願，避免官員不作為和短期行為。三是通過城市土地管理制度改革，保障房價過快上漲的城市擁有充裕的土地供給資源，以有效平抑市場供求不平衡，合理引導市場預期。