祥益地產總裁 汪敦敬

　　上星期我在此發表《小心樓價大升》一文，引來了市場及網上討論區很大回響。再遇上鴨脷洲地王的產生、中原樓價指數破歷史的頂、再配合近期有關置業上車的電視真人騷節目《有樓萬事足》帶起的價值觀衝擊。原本看淡的人突然間要面對很多事實，於是樓市出現一次小型恐慌反彈，是我從事地產代理數幾十年來第一次純由用家、沒有炒家情況之下的市場回彈。

　　借用真人騷中的術語，現在入市的人很多是中了「長期等跌」伏的用家，很多也是承受着幾年前「不買樓的風險」，令人唏噓！

　　而數據在這個時候就出現異變，屯門區的300萬元或以下的放盤量由2月1日的100個去到執筆時候的2月28日只得88個，400萬元亦在這段時間由509個去到438個。各方面的數據看，大家的確是要面對一場「升災」，令我想起電影《2012》中的末日場面，洪水浸到喜馬拉雅山腳，仍在繼續升高，你在山腳坐着等一樣會被洪水吞噬，但你再向上爬努力前進置業，其實山勢日益兇險，空氣也日益稀薄了。

　　到了筆者現在55歲這個年紀已經開始老了，我們這一代是不想樓價急升的，我說樓價升其實是要效忠我的工作崗位，數據告訴我要升，我就寫文章說升。我認為，能說實話是地產代理的驕傲，也是專業和尊嚴。

　　我認為有能力置業的人是應該及早置業，如果無能力就退而求其次，買次一級的物業。上車的目的是「上車先決」，不是追求完美，完美的留待將來換樓時置第二層物業才去追求吧。上車最重要是滿足量力而為及為人生做一個前進的起步，一般兩房已滿足以上要求，如買私樓力有不逮應考慮居屋，屯門、天水圍仍有二、三百萬元（包地價）的樓盤，若真未準備好還未有能力的人便不要勉強，應全力支持政府開發土地。

　　外來購買力增強

　　我們看看屯門的置業比例，2009年以前外區客佔三成，本區客約佔七成左右，但到現在已經倒轉了，七成人都是外區客。這個世界已經變了，屯門已全港化，香港已國際化，這個是全球一體化的新常態，我們要面對越來越多的外來購買力。

　　所謂「升災」即是說量化貨幣太多而樓盤太少，既然量化貨幣這個過程，內地和香港都是同時進行中去槓桿減泡沫，那麼我們就不可以期望樓市出現周期的泡沫爆破，市場是會用高通脹及高加薪比率去追回樓價的上漲了。即是說撇開買樓不談，香港人要自強，尤其是中小型企業，否則在高樓價、卻又高通脹及高加薪率的情形之下，中小企一樣會被社會洪流吞噬，從此消失於市場。

　　不過很多人認為美國的強美元會消失，那麼我認為首先要弄清楚什麼才是強，如果升值或者「被升值」是美元強的話，那麼美元仍會一段很長時期都繼續「被強」。但如果以影響大局，即能令其他國家的貨幣能與她同一步伐來做定義的話，美元在2016年已經很弱了，人民幣才強勢呢。