圖：熱點一線與二線城市雖然正在經歷調控，但開發商依然看好後市

　　文|新城控股高級副總裁 歐陽捷

　　今年房地產市場依然很好，以為調控會導致樓市大幅降溫的觀點其實是幼稚的。我們統計了目前商品房數據比較完整的55個城市，今年前七周的商品房成交面積約為4643萬平米，較去年同期的4560萬平米是略有增長的。其中，28個城市的銷售面積同比是增長的，27個城市是下降的。因此，今年的市場降溫還是不能妄下斷論的。

　　中央經濟工作會議指出，「既要抑制資產泡沫，又要防止大起大落」，很多人看見了第一句的「抑制資產泡沫」，卻忽略了後一句的「防止大起大落」尤其是防止「大落」。房地產政策主基調是熱點城市「抑制資產泡沫」、非熱點城市繼續「去庫存」。從目前的情況看，政策已經見效，市場既沒有大起，也沒有大落。

　　地價下跌並不現實

　　今年前七周，16個被調控的熱點一二線城市中，有12個城市的成交量是下降的，同比下降38%，僅有四個城市是上升的，升幅僅為22%。整體來看，成交量下降了28%。這是因為熱點城市通過調控抑制需求、減少成交、限制房價上漲，從而防止了形成大的資產泡沫。行政干預將熱點城市的房價死死按住，市場理性有所恢復，住房市場火爆與土地市場瘋狂均明顯降溫，住宅成交面積有所下降。

　　而未調控的39個城市中有15個城市是下降的，下降幅度僅為14.4%，上升的城市則達到24個，上升幅度為60.5%。總體來看，成交量是上升的，升幅34.4%。這是因為去年的「去庫存」依然是樓市主基調，鼓勵去庫存的政策依然在執行，包括各類貸款的優惠、較低的首付比例、稅收減免與財政補貼等。除了被調控城市，其他城市的政策依然是鼓勵購房，這些城市的銷售基本保持了相對平穩的增長，這就貫徹了房地產市場防止「大落」的政策邏輯。

　　防止房地產市場「大落」，在於政策的精準調控、分城施策，特別是在城市分化越來越大的今天，防止房地產大起大落的責任已經落在地方政府身上。地方政府既要落實抑制資產泡沫的要求、抑制房價的過快上漲，又要切實增加市場供應、防止地價的過快上漲。這對於地方政府既想爭取更多土地出讓金收益，又要控制土地市場過高溢價率的確是一個兩難的選擇，也是調控藝術的最大考驗。

　　但是，熱點城市土地市場還沒有真正降溫。今年前七周，被調控的17個熱點一二線城市住宅用地成交面積並未下降，總計成交287宗住宅用地，規劃可建面積達到3990萬平米，較去年同期的2603萬平米，增長超過53%。

　　雖然土地溢價率從去年的48%下降到今年的30.7%，但實際上土地成交樓面均價卻從每平米3904元上升到5016元，上漲28.5%。可見熱點一二線城市雖然正在經歷調控，但開發商依然看好其後市。

　　三四線城市土地成交雖然整體上下降了23%，但是各區域是不均衡的。珠三角成交住宅用地增長了79%，主要因為去年珠三角成交量較低，而中西部和東北分別下降了51%和38%，顯示了開發商對中西部和東北地區的集體看空。除了東北成交住宅用地樓面價下降了5%之外，其他區域的三四線城市土地樓面價都是上漲的。可見開發商補充庫存不僅在一二線城市，追求規模增長的房企在三四線城市依然需要補充土地儲備，而一些庫存去化不錯的三四線城市土地價格也隨之上漲。

　　地價上漲意味着地方政府土地財政的依賴路徑依舊，也意味着在土地壟斷的市場中地價幻想下跌並不現實，除非出現2008年一樣百年不遇的危機。

　　住宅成交趨於持平

　　開年不錯，全年的住宅市場會如何？我們預判，住宅市場的成交量將趨於持平，這是因為城市分化使得各類城市的供應和成交出現了較大差異，但在整體上卻保持了均衡。

　　四個一線城市因為土地供應短缺和政策抑制需求導致成交面積逐漸萎縮，2015年合計批准上市面積比2014年少了10%，去年合計批准上市面積又比2015年減少了18%，這種狀況還會持續下去，因而去年合計成交住宅用地面積僅為前年的50.9%，更是2013年的38%，預計今年成交量會下降15%左右，合計減少800萬平米，到2020年，四個一線城市的住宅成交面積將會整體萎縮50%（相對於2016年）。

　　二線城市雖然可以實施「人地掛鈎」─按照人口增加數量增加土地供應指標，但這些省會城市增加供應的意願並不強烈，不僅是因為土地短缺，而且也因為飢餓供地才會最大化土地價值，我們預計未來四年年均增加供應大概不會超過5%。當然，近年來二線城市的土地供應是逐年減少的，去年這樣好的市場形勢也僅與前年基本持平，預計今年合計成交量增加1000萬平方米，到2020年住宅成交面積最多增加20%（相對於2016年）。

　　三四線城市大多還在去庫存的路上，屬於市場的自然消化，而隨着居民人均住房套數的增加及新進城的人口逐漸減少，去年的成交面積大約佔到全國的45%，未來也會逐步下降，今年略有減少，到2020年整體降幅10%應該是不奇怪的（相對於2016年）。

　　一、二、三、四線城市的銷售面積增減對沖，未來四年成交面積基本持平、略有下降是可以預期的。如果銷售面積可以基本持平，市場豈不是很好嗎？而且，房價只漲不跌，成交額還會增加，在去年雙高的市場之上保持平穩，對於任何企業都是夢寐以求的最大利好。企業最怕的是大起大落，因為在大幅波動的市場中，企業是沒有戰略目標、沒有資源匹配、沒有人員穩定，也沒有理想業績的。

　　君不見，50強房企都還在加速奔跑之中，銷售目標只增不減，1月份房企拿地積極，也預示着大開發商們集體看好後市。今年十九大將勝利召開、明年新一屆政府將履新上任，如果沒有國際上的重大黑天鵝事件，今年的住房市場一定會浪恬波靜、四海承平的。