關鍵要看錢和地

圖：分析認為，雖然房價上漲是城市發展過程中的必然趨勢，但不要指望今年熱點一二線城市會放開房價管制 中新社

2016年中央經濟工作會議公告中出現了21個「穩」字，其實已經為今年的經濟和樓市定了調子：「促進房地產市場平

穩健康發展」、「既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落」，完全契合筆者此前所提出的「2018年兩會之前調控政策不會放鬆」的結論。那麼，如何防止「大起大落」？筆者認為關鍵要看「錢」和「地」。

歐陽先聲/新城控股高級副總裁 歐陽捷

海內外歷史經驗都告訴我們，每當貨幣寬鬆、利率下降的時期，房地產都經歷了量價齊升，而貨幣收緊、利率上升都必然導致房地產成交量的收縮，甚至可能導致房價的下跌。

防止「大起」，首先要管住貨幣。如果流動性依然氾濫，資產泡沫就很難控制得住。因此，中央經濟工作會議指出：「要在宏觀上管住貨幣」，這意味着明年的貨幣不會寬鬆，最多是中性，不排除偏緊的可能。如果是偏緊，今年的房地產市場肯定不會「大起」了，銷售能夠維持正增長就已經很不錯了。

房價管制不會放鬆

其實，今年樓市毋須防止「大起」，熱點城市房價已經不會再明顯上漲，因為中央政府「因城施策」的唯一目標指向就是「控房價」，有一個城市冒出來就會按住一個，即便動作有些扭曲，但是依然卓有成效。

今次經濟工作會議豐富了權威人士「房子是給人住的」觀點，也肯定了去年行之有效的首付比例「差別化」信貸政策，意味着今年依然會繼續沿用這一政策，熱點和非熱點城市投資投機性購房一定會受到更加嚴格的限制。如果市場繼續升溫，甚至不排除未來還會繼續提高多套房的首付比例和利率，同時，也暗示房價上漲速度將受到嚴格而精準的抑制。

因此，熱點一二線城市房價很難再有快速上漲，甚至不排除極端的政府措施導致房價可能出現下跌。三四線城市在經歷了去年的房價上漲之後，去庫存還未結束，房價很難持續明顯上漲，上漲速度也肯定會下降。如果想要買房，顯然今年是房價上台階中歇歇腳的好時機。

雖然房價上漲是城市發展過程中的必然趨勢，但不要指望今年熱點一二線城市會放開房價管制，也不要冒險賭博政府會改變目前的「扭曲操作」，畢竟穩定壓倒一切是政治正確的唯一選擇。房價上漲速度減緩勢必導致需求相對減少，恐慌性購房將會消失，改善性需求會放慢腳步，投資性購房也不會再形成浪湧。

此外，熱點城市成交量也會萎縮，因為新開工量、住宅用地成交量都在下降。十七個熱點城市新開工面積從2013年的2.42億平米，下降到去年前十一個月的2.14億平米；成交住宅用地規劃可建面積從2013年的1.23億平米，下降到去年前十一個月的0.67億平米，這意味着熱點城市今明兩年的供應都是不足的。

土地供應難有改觀

非熱點城市還在去庫存的路上，今次經濟工作會議指出「重點解決三四線城市房地產庫存過多問題」，顯然中央非常清楚去庫存的任務依然艱巨，絕不可以錯誤地看到一二線城市去了庫存、就認為去庫存已經取得階段性成果。正如我們過去反覆強調，住宅市場的去庫存至少要六至七年，商業市場的去庫存更需要十年以上。因此，鼓勵三四線城市去庫存的政策不會改變，但在房價上漲減緩、市場供大於求的背景下，成交量難以明顯增加。

三四線城市去庫存的唯一辦法就是減少土地供應，就如壯士斷臂一般，需要地方政府耐飢的極大勇氣和至少三年的堅忍毅力。

整體樓市是不可能「大起」了，政府也不會讓它（熱點城市）「大起」了。明年重要課題主要是在防止「大落」上面。防止「大落」，就要增加土地供應，去年十七個熱點城市在全國市場銷售面積中所佔比重已經達到16.8%，而銷售額佔比達到36.8%。如果不增加土地供應，房地產市場整體下降是難以避免的。

中央經濟工作會議提出的「房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例」的要求，顯然這既是對我們過去反覆強調指出的「人、地、錢」資源錯配的土地供應國策的一次修正，也有利於抑制樓市的資產泡沫、防止調控過火帶來「大落」。

國務院也出台了《推動1億非戶籍人口落戶城市的方案》中明確的「落實人地掛鈎政策」，相信今年除一線外的熱點城市土地供應會有所增加，進而帶動這些城市成交量的恢復性增長。至少可以預見，熱點二線城市的成交量不會再繼續下滑了。因此，限購對於成交量的影響將緩慢減弱。

但不要指望今年土地供應會有很大改觀，一方面超大城市還會延續「減量化供地」的政策邏輯，特大城市滿足淨地出讓條件的土地很難大量釋放出來，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，勢必維持地價只升不降，因而供地很難大幅增加。

調控料延續至明年

那麼，銀根會收緊嗎？利率會上升嗎？全球貨幣政策已經集體轉向，貨幣氾濫不可持續已經成為共識：美聯儲加息、日本國債收益率回歸至零、中國央行「縮短放長」已經隱性提升了利率水平。貨幣流動性其實已經有所收緊，去年前十一個月內地M2（廣義貨幣供應）增量已經少於去年同期，全年增量大約16萬億元人民幣。

然而，流向房地產的資金肯定會減少，居民部門加槓桿已經趨緩，暫停房企發債、禁止前端融資拿地等動作既減少了房企資金、也變相抬高了資金成本。雖然房企手上還有大把的錢，未來持有現金的房企將會獲得更多更好的併購、收購機會，但未來房企資金越來越緊將是不可避免的，因此，房企不能過度依賴高槓桿的加速度。

中國樓市依然是政策市，現行調控政策將延續到2018年，在今年兩會之前政策只會加強不會削弱，今年底的十九大之前需要保持穩定，2018年的兩會之前也不允許有任何閃失，因此任何放鬆政策的幻想都是不切實際的。

今年經濟工作的主基調是「穩」。可以預見，房地產也會呈現以穩為主的態勢：一線城市供應偏緊、量縮價穩，熱點二線城市供應略增、量穩價穩，非熱點二線城市供應充足、量穩價升，三四線城市供大於求、量穩價穩。

市場整體量穩價穩、平淡無奇，除非出現黑天鵝事件。