筆者在今年初接受報章專訪談及今年香港樓價問題時，清晰表明只是升市中的正常調整，由於調控措施（俗稱辣招）的影響，樓市創新高價和新低價會同時出現，原因是辣招和量化寬鬆至負利率已嚴重扭曲市場，滿腹經綸的經濟學者也作出不了正確判斷，更何況是升斗市民呢。

　　學者由○八年開始每年說跌三、五、七成至今，今年從去年高峰回調了15%便沾沾自喜，他們奉經濟學中的模型為神明，在投資學中有一個大多數人都採用的資本資產定價模型（CAPM,Capital Asset Pricing Model），通常以無風險的政府債券作為計算系數，在正常的情況下，利率是正數問題不大，但遇上多年來不停的量化寬鬆（QE），問題便出來了。

　　國債有些已降至負利率，即購入一百萬元債券，到期日只能取回九十多萬元，若把CAPM輸入負利率，答案便出不來。查實只要運用普通常識去做投資判斷便可以，誰不知當學者少了複雜的工具便會手足無措。其實，簡簡單單的買樓或資產，每年便有三厘的回報，遠較買入負利息的債券來得理性。

　　在英國公投脫歐後，資金重新配置，一窩蜂擁向REITs並創出新高，這意味着房地產即香港樓價會突破去年高點再創新高，隨後買家再次出動，近日大行已紛紛更改全年的預測，由下調三四成的目標價，改為持平或輕微上升，即調整已經結束。

　　筆者相信一旦破頂，便會出現恐慌性購入，人自以為充滿理性，但其實只是群體動物，一致性的行動在心理學上才會有安全感，破頂後再升兩、三成絕無懸念，即中原指數破了頂後會直指180至190點（現在是131點）。

　　筆者預言明年買家會比現在更難上車，因為政府會再度加強調控措施（再加辣），買賣再次陷入冰封，地產代理好好珍惜今次暢旺成交，好天收埋落雨柴，記着聖經中「七隻肥牛、七隻瘦牛」的寓言故事，明年又要緊勒褲頭。

　　買家若真的有需要便要把握機會，明年可能要更多首期，壓力測試比目前更嚴苛，這是筆者善意忠告，絕無為發展商抬轎之意。