最近發展局表示沒有為「明日大嶼」項目制定推進時間表，而實際填海工程亦未有條件於本屆特區政府任期內開展。筆者完全支持特區政府這個決定、符合現實的處境，更加認同特區政府應該聚焦發展「北部都會區」，這是更加兼顧全局及符合香港現時能力的一個項目。

　　「明日大嶼」大型填海造地計劃，包括當中核心項目為交椅洲人工島，其實不需要決定放棄或者一定硬性執行，筆者覺得最重要是計劃有所準備，準備好按實際環境需要，因時制宜。

　　當年為何要決定填海？因為香港有一段長時間難以造地。香港有足夠土地，但難以造地，中間包括政治上的問題，亦有一些發展商的利益衝突。填海是特區政府無法造地之下，宣示及重新掌握土地供應主導權的良好方案，當初特區政府提出填海計劃時，筆者是支持的。

　　但隨着樓市的轉變，在政治環境的時移勢易，特區政府的而且確是解決了土地不足的難關，樓價，甚至地價都大幅下跌，相比之下，填海方案變得相當昂貴了。因此筆者近年也多次撰文表示「既然特區政府造地很有進展，成本結構亦改變了，已不需要付出昂貴的代價去填海了」。

　　何況在「明日大嶼」之後，更實際的「北部都會區」計劃上馬，大灣區各城市有更深厚的融合。面對千變萬化的改變，「北部都會區」有許多更實際、更短期可達成的效果，筆者認為值得優先處理。

　　雖然填海可善用科技進步爭取降低成本，但顯然關鍵因素在於是否有更好的方案給予港人選擇。更何況，香港市區重建的需求日漸殷切，只要配合市建局改革及市區重建策略，市區重建所得到的潛在實用面積，而且在市區地帶，其發揮的效率將會更大。香港樓市可以改善的問題，其實空間不少，單是香港舊工業時代的一去不復返，龐大的工業大廈群其實應該進行重建或活化之用。

　　交通網絡趨完善

　　香港仍有很多選擇方案，其實中央政府已表態要用創意去解決問題，這啟發我們不少舊有的框架要突破，才能解決到問題。

　　「北部都會區」本來在歷史上就是珠江三角洲的重鎮要塞，只不過在港英時期改為緩衝區而已。今次「北部都會區」概念配合金融、教育及創科去發展，是一個非常好的方案。更加重要是，在地理上進一步打通了交通樞紐，等同將新界區大增值，亦給予年輕人一個置業良機。

　　大家可以想想，現在低迷的住宅樓價，以人均入息中位數的一對年輕夫婦，可以買到約530萬元的住宅單位（每月儲蓄三成收入，需時三年左右就可以儲到首期，而且合乎銀行按揭的入息要求），擁有基建樞紐的屯門碼頭二手私樓高層全海景2房單位只需要400多萬元就買到。買樓有風險亦有機會，年輕人應該量力而為，根據自己的需要和能力去決定是否買樓，不應人云亦云被負面情緒影響到買樓這件終身大事。

　　（作者為祥益地產總裁）