圖：瑞銀梁展嘉列舉三個影響本地樓市走勢的因素，第一住宅租金上升，第二是按揭利率趨降，第三是失業率有上升跡象。

　　差餉物業估價署數據顯示，香港7月私樓售價指數連續第3個月下跌，創近8年新低。本地住宅樓價疲不能興，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉相信，在特區政府擴大人口的政策下，對未來樓市前景並不悲觀；加上本地土地供應減半，當庫存量低於30個月，樓價有望回穩。然而，失業率惡化是樓市發展的隱憂。相對於住宅市場周期性下滑，本地寫字樓及零售物業市場則面臨結構性下滑情況。\大公報記者 劉鑛豪

　　本地住宅物業價格年內累跌6%至7%，高於瑞銀預期的0至5%跌幅。對於近段時間樓價回落，梁展嘉昨日出席分享會時大派定心丸；他相信，樓市只屬於周期性下滑，在特區政府的擴大人口流入政策下，毋須對樓市過分悲觀。樓價短線走勢方面，雖然今年全年樓價跌幅或超過該行預期，但美國聯儲局一旦啟動減息，樓價跌勢有望收窄。

　　梁展嘉列舉三個因素影響樓市走勢，第一是住宅租金，第二是利率，第三是失業率。租金方面，在樓價回落的情景下，今年本地租金價格累升4%。基於香港人口數量不斷增加，租金價格就不用擔心。其次是利率，瑞銀發現，本地樓市過去與利率有較高關聯度；該行估計美聯儲將會逐步下調聯邦利率200點子，而香港銀行最快在今年底至2025年初下調最優惠利率（P）。現時租金回報約為3.3%，按揭息率則為4.1厘；而租金回報問題過去導致香港居民置業意欲下降。

　　消費市場呈結構性下跌

　　失業率方面，梁展嘉稱，香港失業率處於較低水平，但有上升跡象，這將是遏抑樓價的潛在風險。值得留意的是，本地土地供應減半，只會在庫存量低於30個月，樓價會有望回穩。

　　瑞銀對本地零售業前景的看法相對審慎。梁展嘉相信，本地零售租務市場出現結構性下滑情況。7月份零售業銷貨總額按年下跌近12%，本地消費市場疲弱，一方面本地居民減少在港消費，更多在海外及內地消費。另方面內地訪港旅客消費態度愈趨保守。他指出，香港餐飲食品價格較內地高出一倍，服務價格亦高於內地。本地零售消費企業面臨工資壓力較大，令到盈利出現倒退，民生商場較難提高租金。

　　寫字樓供應未見頂 租金仍受壓

　　此外，瑞銀相信寫字樓租務市場亦出現結構性下滑。梁展嘉指出，現時中環地區寫字樓空置率達到13%，但寫字樓供應量要到2025年、2026年才見頂。基於中環租金較新加坡精華區租金高出35%，相信未來租金仍有下跌空間。市場原先預期內地與香港在疫後全面通關後，大量內地企業將會在香港設立辦事處，可惜內地企業赴港數量不似預期。

　　被問到本地地產股減少股息派發風險，梁展嘉認為，投資者既要關注公司槓桿比率、經營現金流狀況，更須關注大股東持股量。大股東持股量較高的公司，減少派發股息的機會較少。此外，持有寫字樓、零售物業較多的公司，減派息壓力也較大。