上星期筆者談到，目前樓市正出現「錢多貨少」的樓市後真相，市場資金充裕。儘管近月在港匯持續弱勢下，金管局需要連續多次出手入市沽美元買港元，令整體銀行體系結餘持續減少，但銀行息率持續低企，而同時間二手市場持續缺盤。在錢多貨少下，樓價自然持續高企，事實上，不單現時樓市出現錢多貨少，連帶發展商亦「錢多貨少」。

　　備受市場關注的啟德1F區1號商住地皮，最終由新鴻基地產以高於市場預期的251.61億元投得，較市場預期上限還要高，亦一如市場預期，成功打破早半年前由信置、會德豐等合組兩地財團投得長沙灣興華街西的臨海地皮的紀錄，成為歷來政府賣出最貴重住宅地的新地王紀錄。加上最新樓面呎價已高達1.7776萬元，再加上建築成本及預計利潤，相信未來開售價勢必超越3萬元，較現時啟德區內新盤呎價為高。

　　地王一幅接一幅的誕生，證明發展商對於後市的看法仍然是相當樂觀。事實上在去年2月之前，上一幅全港最貴重的住宅地王已經是1997年3月，由信和置業牽頭的財團，以118.2億元投得港島小西灣臨海住宅地皮，地皮位置即現時藍灣半島，最終這個地王保持近二十年才被去年初，由龍光地產及合景泰富合作投得鴨脷洲利南道地皮所打破，想不到這個原本花上近二十年才被打破的紀錄，最終在過去一年多卻三度破頂。

　　舊樓併購亦被帶旺

　　正如筆者過去的分析，在概念上我們可以按存量（Shock）與流量（Flow），來理解發展商在新盤銷售及補充土地儲備的生態循環。首先就發展商而言，所謂存量，可分為兩個部分，一是土地儲備，另外則是新盤貨尾存量。至於流量，就是發展商銷售新盤的業績結果。流量與存量存在相互影響的關係。

　　隨着近年新盤市場持續熱鬧，發展商在新盤市場套現金額增加的同時，在補充土地儲備方面亦自然會傾向取進，以保持一定的「流量」。近年來政府賣地市場相當熾熱，發展商積極在政府賣地市場上入標競投外，近期舊樓併購的活動亦明顯轉趨活躍。

　　總括而言，一手新盤銷情理想，整體貨尾量持續回落，發展商資金充裕下，賣地市場上的出價亦自然較進取，加上從近年發展商在賣地場上的出價來看，大部分發展商對後市仍然相當審慎樂觀。