圖：一九九一年新盤很多都會提供二按，一二按合共按揭成數可高達九成至九成半，槓桿比率頗高
此前的專欄中提及過去二十年本地樓按息率發展，本文再論及二十年間按揭易難。二十年前正值1997年，當年發生金融風暴導致地產泡沫爆破前，樓市一片狂熱，炒賣樓花風潮極盛。七成按揭上限早於1991年便開始，並已於其後正式落實，但實際上當年不少新盤均提供二按，一二按合共按揭成數可高達九成至九成半，槓桿比率頗高。
金融風暴發生後，發展商欲割價促銷樓盤，提供更具吸引力的按揭配套，包括曾出現十成按揭、110%信心計劃付款方法等。
1997年後樓市進入漫長的萎縮期，跌浪持續六年。為協助市民以低首期自置居所，1999年3月，香港按揭證券公司正式推出85%按揭保險計劃，2000年8月及2004年7月分別提高可造按揭成數高達九成及九成半，其間在2002年政府正式推出「孫九招」限制土地供應救市。其後高成數按保計劃逐步發展至更多樣化，後來亦適用於租住物業、村屋及再融資（物業套現）申請。
樓市經歷1997年金融風暴、2000年科網泡沫、2003年沙士事件，終於在2004年開始轉勢，香港步出通縮，樓價開始止跌回升。
按揭可造成數基本上一直維持，直至2008年金融海嘯後，環球寬鬆貨幣政策導致熱錢流竄，推高資產價格，政府自2009年起至今推出一連串樓按措施管理樓市及信貸風險，按揭可造成數及審批條件自此出現了莫大變化。
2009年10月，金管局推出第一輪樓按措施，主要收緊豪宅物業按揭貸款，樓價2000萬元以上物業的按揭成數上限由七成降至六成，同時間，九成半按保計劃亦由高達2000萬元樓價降至600萬元，租住物業按保計劃亦在首輪措施叫停。
