范晨曉（粵海集團戰略發展部）

　　近日公布的「惠港16條」為港澳居民赴大灣區內地城市購買住房提供了通道，港澳居民可以享有與當地居民同等的待遇。該舉措充分發揮祖國內地堅強后盾作用，是大灣區建設的有力舉措，具有深遠的經濟與社會意義。

　　一是滿足香港居民的改善型自住需求，為香港中低收入的白領提供更為低價且優質的住所，增強獲得感及幸福感。根據調研，以香港相對偏遠的元朗區為例，通過公共交通抵達城市中心（如尖沙咀）門到門需40分鐘至1小時，與深圳北站區域乘坐高鐵前往香港城市中心的時間接近；二者的房價在考慮了香港與內地住宅在實用率上的差異后元朗的二手房價（10萬/m2）略高於深圳北新房價（9萬/m2），但新房無疑在住宅的品質上有著絕對的優勢；如選擇深圳北品質接近的二手房，則在價格上（6.5萬/m2）具有較大的優勢。如將物理半徑從一小時交通圈擴大到一個半小時，則深圳的羅湖、光明，東莞的虎門可以提供更多更為低價且優質的選擇。

　　二是滿足香港居民的剛需型自住需求，幫助香港低收入人群實現置業，提供歸屬及寄托。類似內地大城市中的低收入人口，短時間內無法通過打工收入在城市中置業，但通過將家人安置在生活成本較低的老家，一定程度上能夠讓這部分人群在城市中安心工作。而香港由於受到土地及土地政策的制約，目前低收入人群很難實現置業。通過放開大灣區的限購，例如惠州、中山等地，有著大量低價（1萬/m2甚至更低）且交通較為方便，也受香港居民歡迎的房源，可以極大地保障這部分人群的基本置業需求，實現在港打工，內地安家。

　　三是加快香港居民與內地居民的社會及文化融合。過往放開香港居民在內地購房政策的成果主要體現在促進兩地經濟互通，主要惠及的是頻繁往來兩地或是在內地就業營商的香港居民，以中等以上收入群體居多；而本次放開香港居民在大灣區購房，將直接惠及到在香港工作但是想改善居住條件的香港居民甚至是在港短時間內無法實現置業的香港居民，政策將惠及中等以下收入群體。通過擴大施策的目標群體，將推動更廣大的香港居民在香港與內地之間流動，甚至促成部分香港居民在港打工、內地安家，這將有力地加強的香港與內地居民在社會、文化、經濟等各方面更廣泛的融合。

　　為了能夠盡快將政策落地，充分地發揮政策紅利，提三點建議：

　　一是盡快對政策進行細化明確包括購房對象、房屋類型等關鍵要素。如購房對象，現有政策的表述為「港澳居民」，以香港居民為例，可分為永久居民和非永久居民，應明確是否適用於非永久居民（建議應考慮向確有居住需求的非永久居民放開）；再如房屋類型，現有表述為「購房」，內地通常有住宅和公寓（商業性質）等不同產品，應明確是否適用於公寓等產品（建議暫不包括公寓，后續根據實施效果另行決定）。

　　二是完善配套資金政策以及鼓勵金融機構盡快推出相適應的按揭等業務。在資金政策方面，目前香港居民在香港用港幣兌換人民幣無限制，但匯入內地受到每日8萬元人民幣的金額限制，即使湊齊首付（如30%）所需的人民幣，也需要花費一番功夫；在金融機構的按揭業務方面，筆者隨機調研了5個金融機構（1個在港的外資銀行，1個在港的中資銀行，1個內地的外資銀行，1個內地的國有四大銀行，1個內地的全國性股份制銀行），50%的在港銀行及33%的內地銀行不能辦理香港永久居民大灣區購房的按揭業務（100%的銀行均不能辦理非永久居民的按揭）。

　　三是逐步完善基礎設施及相關配套政策，降低香港居民內地置業的綜合成本，吸引更多的香港居民前往內地置業。如對于那些有改善型自住需求的中低收入人群，由於需要每日往返香港，因此最有吸引力的將會是廣深港高鐵站附近的區域，包括深圳的福田站、深圳北站、光明城站，東莞的虎門站、廣州南站等地，以及深圳與港鐵相連的陸上關口，如羅湖、福田等。而對于在港無法置業但可租用政府公屋的低收入人群，有吸引力的將會是房價更低且交通相對便利的區域，如惠州、中山等地。可以有針對性的在這些區域出台政策並引導社會機構在公共交通、香港居民子女入學、醫療等方面增強便利性，包括擴大回鄉證的使用範圍、學歷的互認、社保體系的互認等。此外，對于打算在內地置業且通過高鐵每日往返香港的香港居民，根據現行的高鐵票價，高鐵費用將會是一筆相當大的開支。假設每個月只在工作日往返香港，在深圳置業一個月的高鐵費用需3000至4000元人民幣，東莞需8000元，廣州南需9000元。因此建議盡快研究出台往返香港的高鐵月票（包括季票年票等），否則放開限購更多的只能吸引到度假和投資需求的香港居民，政策的效果將大打折扣。

　　最後，筆者認為，任何政策的出台都需要隨着實施的效果以及環境的變化不斷的完善，建議關注以下兩方面：

　　一是中長期對深圳、東莞包括惠州、中山等城市社會及經濟的影響。隨着限購政策的放開包括配套措施、基礎設施的逐步完善，基於兩地房價的差異，除了上述分析的兩種自住型需求，也必將迎來更多具有度假型、投資型需求的香港居民。2019年中香港人口為750萬（未包含統計時點不在香港的非永久居民），中長期來看可能會對深圳、東莞甚至惠州、中山、珠海、廣州等大灣區城市的房價造成一定的拉動。此外，香港居民在內地置業后將對包括公立學校、公立醫院，甚至是道路、環境等公共產品的供給在短期內造成一定的緊張。因此，建議政府應及時掌握香港居民內地置業的情況，監控對房價影響，增強較受香港居民青睞區域的公共產品供給，有關費用可與香港特區政府磋商形成長效機制。

　　二是中長期對香港社會及經濟的影響。中長期如成功吸引了一定數量的香港居民前往內地置業，可以緩解香港高房價壓力。目前香港的樓市積累了香港居民大量的財富，建議特區政府應密切關注樓市走向，確保社會穩定。