圖：對於中國房地產是否存在泡沫的問題，若然要做整體性的判斷是比較困難 中新社
近一年多來，在「房住不炒」的主基調下，各地樓市調控政策密集出台，全國房價正在逐漸冷卻。但要讓房價真正回歸理性，不能僅憑短期調控，建立房地產調控長效機制才是解決問題的根本之道。
具體來說，對於絕大多數二線以下的城市而言，關鍵在於發揮市場機制的決定性作用，進一步破除供應障礙，並合理控制住戶部門槓桿；對於少數特大城市而言，在順應「都市化」紅利、積極擴大供應的同時，要對市場進行分層，立足於通過政府補貼、限制產權等手段面向低收入群體和社會重點人群進行定向供房，保障其居住權，並對其餘社會群體繼續立足於市場化配置。/安信證券首席經濟學家 高善文
300多年以前，偉大的物理學家牛頓曾經參與過後世稱之為「南海泡沫」的投機活動，損失慘重，事後他感慨說：「我可以計算天體的運動，但是無法計算人類的瘋狂。」自牛頓去世到現在幾百年的時間裏，人類在科學知識、計算能力、數據獲取以及經濟理論層面上的認識顯然發生了翻天覆地的變化。但是在21世紀的今天，我們仍然很難講哪個學者可以計算和預測人類的瘋狂。
由此筆者提出兩個一般性的看法：
首先，事前預判一類資產的價格是否存在泡沫，並不比預判潛在經濟增長率更容易。中國過去多年一直積極通過限購限貸限售等一系列措施打擊、防範房地產泡沫，但特大城市的房地產價格仍然扶搖直上，直到現在這個泡沫依然沒有消解，至少說明在事前預判資產價格是否嚴重背離基本面本身是極其困難的。如果專注於基本面的深入研究，我們會發現中國特大城市的房地產供求存在諸多嚴重扭曲，表面上來看非常高、似乎無法維持的估值，其背後是嚴重扭曲的基本面。價格的扭曲主要反映基本面的深刻扭曲，並非只是簡單地概括為泡沫或投機那樣簡單。
其次，既然政府在事前很難搞清楚資產是否存在泡沫，那麼其注意力就不應該只是聚焦在如何把泡沫打掉，而應該更多放在風險防範上，放在安全防護網的構建上。這樣，如果資產價格沒有泡沫，就由市場發揮決定性的作用；萬一泡沫是真實存在的，一旦破滅的話，我們有足夠強的防護網把這些衝擊降到最低。
粗略地講，我們在資產市場上見證過很多的泡沫，包括股票、古董、大豆、房地產等等，但是並沒有太多人擔憂大豆泡沫的破滅。從實證研究來看，股票市場即使曾經出現過泡沫的破滅，但在宏觀經濟層面上的危害並不是特別大，而真正對經濟產生嚴重影響的主要是房地產泡沫。
那麼，為什麼房地產泡沫會對經濟產生嚴重的危害呢？搞清楚這個為什麼有助於我們去設計、把握、分析、預防泡沫所可能造成的危害。在這個層面上，大家普遍是從兩個角度來看問題：一個角度是房地產具有巨大的槓桿，因此價格下跌會影響到金融體系；另外一個同樣重要的視角是，價格上升和泡沫形成過程中，價格越來越高，會刺激供應過快增長，從而導致市場供應高於正常水平，存貨過多。
但需要說明的是，儘管現在北京等特大城市的房價如此之高，一手房市場卻並不存在嚴重的存貨積累，實際情況是目前存貨水平明顯偏低。關於中國一二線城市二手房市場是否存在嚴重存貨堆積的問題，筆者也抱有懷疑態度，傾向於認為即使二手房市場有存貨，這一存貨量的相對水平可能也在下降。
土地供求關係扭曲
回到上述提及的第一個研究方向，在搞不清楚是不是泡沫的情況下我們必須去研究基本面，研究市場是否在供求層面上存在嚴重扭曲，而一旦去研究市場在供求層面的扭曲，就會發現這個所謂的泡沫從何而來。我們現在看到的基本面上供求的扭曲，是由兩個相互聯繫的內容構成的：
第一個關鍵內容是，中國在2011至2012年之間城市化開始轉向都市化，意味着此前城市常住人口的增長在城市橫斷面上是隨機的，人口進入城市的過程是沒有選擇性的。我們把城市隨機做切分，會發現城市群之間人口增長速度在統計上沒有差異，但2011至2012年是一個極其重要的轉折點，這一轉折點的標誌是中國人口，特別是青壯年人口開始加速向沿海地區流動，加速向十到十五個大都市圈移動。
上述特大城市圈是可以標註出來的，在中國淮河和秦嶺以北就是北京和鄭州，在珠江流域是廈門、深圳和廣州，其他絕大部分城市集中在長江中下游流域，即長沙、武漢、合肥、杭州、南京、上海等（西南地區還有成都），筆者將其概括為中國長江中下游城市群的興起。儘管從兩宋開始長江中下游的經濟和文化就已經超越了北方，從那以後人口的密度一直異常高，但2012年之後人口繼續以極快的速度向這幾個大都市圈聚集。
人口流動的變化對房地產市場產生的影響是，給定所有其他因素都不變，在人口集中流入的城市，因為需求在很短的時間之內極其快速地增長，這些地區的房地產供應來不及調整，從而導致存貨加快消化，房價先後出現了極其快速地增長。而相對人口流入比較慢的城市，迄今為止房價的上漲都是比較溫和的。
所以，對中國房地產是否存在泡沫做整體性的判斷是比較困難的。中國房地產市場在人口流動的層面上存在極其嚴重的分化，這一分化突出表現為中國前十到十五大城市人口極其快速流入，其他所有城市總體來看流入相對緩慢，這從需求層面上解釋了上述地區房價快速走升的原因。
第二個關鍵內容是土地。在土地供給層面，通過研究中國的住宅土地供應數據，我們會發現，現實情況比「土地招拍掛、政府依賴賣地收入、政府坐莊供地」等簡單化的描述要豐富、複雜得多。例如武漢、石家莊、青島這一類城市，整體城市條件都很不錯，近年來他們的住宅用地及土地供應的增長都是非常快的。廣州的情況也是類似的，它的房價比深圳要低，房價收入比要合理得多，關鍵的原因是廣州住宅供地增長很快。
我們認為可以用以下邏輯來簡單理解土地供應問題：對於地方政府來講，壟斷和限制土地供應獲得的最大好處是可以獲得更多的土地出讓收入；由此而來的負面效應在於，土地價格推高了居住成本和工商業的成本，居住成本和工商業成本的推高使得人不願意向這個地區流入，這會導致當地政府在工商稅收層面上有很大的損失，因此地方政府必須在這兩種競爭性利益之間尋求平衡。
對中國大量中小城市來講，為了爭奪人口流入及工商業發展機會，城市和城市之間存在激烈的競爭。舉例而言，如果青島把土地供應卡得緊，而濟南把土地供應放得很鬆，大量的工商企業和人口就會流入濟南，從而迫使青島增加土地供應，因此雖然政府壟斷了中國土地市場，我們在中國絕大多數城市、特別是三線以下城市的房地產市場其實看不到非常嚴重的土地租金，這些地區的房價收入比也並不離譜，這主要是因為地方政府在不同利益之間要尋求平衡，而這些利益在不同的城市之間存在激烈的競爭。
為什麼在北京、上海及非常少數的大城市之間這種競爭機制幾乎不存在呢？筆者認為主要是因為北京、上海等少數大城市有其他城市難以複製的優勢，使得儘管土地成本很高，人口仍然願意向這裏流動，工商企業仍然願意向這裏靠攏。北京是中國的行政中心，自明清以來最重要的功能就是審批，而北京的審批權其他的城市是無法複製的，在這一巨大優勢條件之下無需擔心工商企業與人口不向北京聚攏。上海的港口、金融、物流、教育以及高效的政府等優勢也是不容易複製的。
大多數城市並不具備上述大城市獨特的優勢，因此在土地市場存在激烈的競爭，這種競爭就大大限制了地方政府在土地市場做莊的能力。通過對城市供地的數據研究，我們可以對供地行為有更深入的理解，把供地行為在這個層面上理解清楚之後，把中國人口流動和土地供應聯繫在一起，我們就能發現，嚴重的土地供求扭曲主要局限於中國前十大城市，特別是前三大城市。
房產稅治標不治本
建立於上述分析基礎之上，我們可以說，對中國排名二十以後的城市來講，其土地供求層面的扭曲並不顯著，市場機制完全可以正常工作，只要不人為製造更多的扭曲，面對目前短暫的供求失衡，三年以後市場自身就能夠調整過來。這些城市可能居住了中國城市人口的八成多。
真正存在問題的是中國前五或者是前十大城市，這些城市所面臨的嚴重問題在於大量人口流入和土地供應稀缺之間矛盾。由於土地供應無法有效擴大，市場機制在這裏不能正常工作，政府必須對房地產市場進行必要和系統性的干預。但這些城市居住的人口應該不足中國城市人口的兩成。
現在的長效機制考慮了租售同權、房產稅、共有產權等政策。如果從穩定房價的角度看，這些政策對於大量的二線以下城市是否必要，這是值得討論的。即使對於少數特大城市而言，以前述分析為基礎，我們要討論這些政策是否能夠糾正市場的扭曲，例如它能否減少人口的持續流入、或者有效擴大土地和新屋的供應？
在這些具體的問題上，目前政策的長期效果可能是存疑的。例如房產稅能夠阻止人口的流入嗎？能夠擴大土地的供應嗎？結果也許很不確定。
針對特大城市的樓市，在承認市場失靈的基礎上，政府的長期政策應該立足於對市場進行分層：對於低收入群體和社會重要人群，政府應該通過財政補貼和限制產權等手段定向供房，保障其居住權；其餘的社會人群，繼續立足於市場化的機制來解決。
我們對樓市長期的憂慮在於：大約2025年前後，中國的城市化浪潮會基本結束，然後中國會很快進入到另外一個浪潮，即老齡化。由於計劃生育政策等影響，中國的青壯年人口、即20到40歲這個年齡段的人口可能在2030年以後加速下滑，並持續很長時間。這意味着，從那以後，我們所面臨的房地產市場基本的供求趨勢，特別是需求趨勢會發生一個根本性的逆轉，即人口流入基本枯竭，城市人口逐步轉向負增長。
很多人把東京房價長期下跌歸於泡沫破滅，這種觀點部分是正確的，但還有更為重要的原因，就是日本的老齡化。1995年以後日本適齡勞動人口開始下降，2005年以後老齡化速度加快，青壯年向城市遷入開始負增長，在這些趨勢之下市場只有供應而新增需求都是負的，這在很大程度上解釋了日本房價為何長期下跌。
另外一個極其鮮明的對比是香港，香港在1998年的時候房價非常高，亞洲金融危機以後大幅下跌，到2003年高端住房甚至可能下降了50%到70%。為什麼香港的房價能夠很快逆轉？主要原因在於大量內地富豪於2003年以後持續湧入香港，其中少部分人去了四季酒店，大部分人去了半山豪宅。這使得當地房市基本面得到扭轉，房價很快恢復上漲，並在最近數年連創新高。與之相對應的東京則由於沒有類似的人口流入，其房價下跌差不多持續到現在。
對比上述兩個地區，人口增長趨勢對於房價是極其重要的。當年香港依靠內地富豪等高端人口的大量湧入支撐起了高房價，但中國沿海地區、一線城市等到中國老齡化開始，青壯年人口快速下降的時候，從哪裏湧出那麼多的富豪呢？
這麼多年政府總是擔心房價泡沫，不斷打壓，結果卻是房價越打越高，實際上每一次打壓都在限制供應，卻沒有抑制需求，而只是推後了需求，進而把房價不斷推高。
2025至2030年之後我們很可能會面臨完全相反的情形，在一線城市人口停止流入的背景下，會發現房價面臨的下跌壓力是不可阻擋的，到那時候政府會不斷出台種種鼓勵購房政策，包括降低利率等，仍會發現房價的下跌難以抑制，正如東京後來把貸款利率降到零，又鼓勵外國人購房，但房價下跌的趨勢依舊持續很長時間。
