圖：啟德區會是未來較多動工及落成的地區\大公報記者林志光攝

　　籌備長達十年的美國超級英雄電影，《復仇者聯盟3—無限之戰》（Avengers: Infinity War）上月底正式上畫，想不到這部齊集所有超級英雄的電影，片中着墨最多反而是大反派的領袖魁隆（Thanos）。故事講述大反派魁隆的故鄉泰坦星，原先亦是一個相當繁榮、環境優美的星球，奈何後來因為過度開發、饑荒、資源爭奪等等問題而淪為一片荒土，想不到竟然全宇宙也要面對「土地問題」。

　　幸好這個宇宙的「土地問題」只是在電影世界中出現，解決土地問題的方法自然不用如魁隆所說的「平衡」及「慈悲」，集齊六粒「宇宙魔方」，在彈指之間毀滅全宇宙一半人口方可令宇宙回歸平衡。

　　放眼香港，本港土地問題日益嚴峻，新近展開的「土地大辯論」，便列舉十八個增闢土地的短、中、長期的方案尋求社會最大的共識，由特首委任的土地供應專責小組，將現時樓價高、租金貴、上車難，生活空間狹小擠迫、社區設施不足，以至營商成本高企等的問題，歸咎於土地不足以至本地房屋市場出現供求失衡的現象。

　　當然不同機構對本地房屋問題會有不同的演繹，按規劃署「香港2030+」的估算，未來三十年香港土地需求將不少於4800公頃，不過香港團結基金更加估算，未來土地需求應該多達9000公頃，但本地研究社則大唱反調，認為現時香港不存在土地問題，而是人口問題。

　　適度減辣活化市場

　　歸根究底，我們要解決是土地問題、人口問題、還有政策問題，不過筆者認為土地問題、人口問題以至政策問題，正正就是解決現時房屋問題的短、中、長期的方案。首先現時樓價高的情況，多少原因是基於在辣招下，二手市場放盤量銳減，要解決這個問題便需要從政策角度來解決，適度減辣以活化二手市場，以紓緩二手市場乾升現象。

　　中期而言則是從人口問題來考慮，按照現時的人口政策，每日150人可以透過家庭團聚取得單程證來港。按政府提供的數字，在2016年便有5.7萬人透過單程證來港，再加上輸入內地人才計劃，以至內地生留港就業的數字，保守估計每年便有約6至8萬的新增人口。再者比對於去年約5.7萬人的出生率，前者部分更具備即時置業的需要，反映人口政策確實對房屋問題有相當大的影響，當然從長遠的角度考慮，增加土地供應仍然是解決土地不足問題的不二之選。

　　總括而言，樓價問題向來不是單一因素影響，按差估署數字，整體私人住宅樓價指數已經連續二十四個月上升，一方面因為房屋供應不足，同時間亦是息口持續低企，剛性需求持續，以至人口及房屋政策的影響，要解決上車難的問題，就必須在土地、人口及政策三方面，作短、中、長期的綜合解決方案。