中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
上期提及新居屋及白居二在按揭配套上有所不同，由於房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限，由首次轉讓日期起計算，部分銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡，以計算可批出九成按揭貸款之最長按揭年期。例如居屋的樓齡是20年，以30年保證期相減，批出之按揭年期便僅達10年，每月供款額將增加逾倍，買家可能已大失預算。又例如有些居屋樓齡已逾30年，銀行不能向買家批出九成按揭貸款，乾脆將按揭成數降至六成，如是者，買家需額外增加三成首期才可上會。
近年銀行樓按取態積極，並非所有銀行一刀切以上述方式計算居屋按揭年期，亦有部分銀行在此方面提供彈性，例如有銀行以居屋樓齡20年為界線，只要居屋樓齡不超過20年，便可向九成按揭用家批足25年還款期。亦有銀行將居屋樓齡上限設定為18年或19年，又或根據買家的供款能力作個別評估，買家可多比較銀行之間的審批準則，又或避免揀選樓齡過高的居二單位。
居屋按揭審批較寬鬆
此外，亦有銀行向買家提供另類方案，假設居二單位樓齡已達21年，銀行以30年減去樓齡，原本僅批出九年還款期，但銀行照讓買家選用以25年還款期計算之九成按揭，條件是九年期後之按揭成數須降回至六成。這種方案雖有風險，因樓價始終可升可跌，但客戶接受程度亦高，先不論過去九年樓價升幅達1.9倍，即使以樓價不變計算，供款九年後之餘額已接近六成按揭，買家可應付需補回之首期。
由於房委會提供按揭還款保證期，銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆，大多無需壓力測試，但一般仍需評估供款能力；若屬於高齡居二單位，部分銀行或礙於超出保證期而收緊按揭審批，審批方法或與私樓睇齊。買家應注意銀行之間對於居屋按揭的審批準則有所不同，入市前可先作查詢。
